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Classe energetica: quanto è importante per l’acquisto o la locazione di un immobile

Data

12/Lug/2022

Categoria

A partire dal 2009, nella nostra legislazione è stato progressivamente previsto l’obbligo di dotarsi dell’attestato di prestazione energetica (“APE”) delle unità immobiliari al fine di documentarne, a cura di professionisti abilitati al rilascio, la prestazione energetica.

La classificazione energetica attribuita con l’APE, oltre a una immediata valenza giuridica e contrattuale, comporta rilevanti riflessi commerciali giacché consente alla domanda di attribuire, a parità di altre circostanze, un maggior valore alle unità meglio performanti sul piano energetico e, unitamente agli obblighi sempre più stringenti imposti dalla normativa di settore, orienta le scelte dei proprietari, degli utilizzatori e degli operatori verso soluzioni sempre più efficienti, anche attraverso interventi di riqualificazione dell’usato.

L’APE rappresenta dunque anche un importante strumento di politica economica, energetica e ambientale in quanto funzionale ad orientare le scelte verso soluzioni a impatto energetico basso o nullo.

 

Quando è obbligatoria l’attestazione energetica

Da una decina di anni è obbligatorio dotarsi dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) in tutti i casi in cui si intende locare o trasferire una unità immobiliare o un intero edificio, a prescindere dalla destinazione d’uso, residenziale o a uso “diverso” (terziaria o produttiva o commerciale).

Nel solo caso in cui si loca una singola unità immobiliare è facoltativo allegare l’APE al contratto di locazione, cosa comunque comoda e consigliabile, anche perché non comporta alcun esborso poiché l’allegazione dell’APE gode dell’esenzione dalle imposte di bollo e di registro.

Negli altri casi (locazione di un intero edificio o trasferimento a titolo oneroso di unità immobiliari o di interi edifici), l’allegazione dell’APE all’atto o al contratto è invece obbligatoria.

In tutti i casi è comunque obbligatorio inserire sempre nell’atto di trasferimento o nel contratto di locazione, a pena di pesantissime sanzioni pecuniarie dovute in solido dalle Parti, una specifica clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, relative alla prestazione energetica.

Se il proprietario utilizza in proprio l’immobile o lo mantiene “sfitto” non è necessario che lo doti dell’APE.

Tale obbligo sorge, però, nel momento in cui si decida di porre l’immobile in locazione o in vendita poiché per legge occorre riportare negli “annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali (…) gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente”.

Si consideri, poi, che, per legge “In tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime; in caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatore fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e produce l’attestato di prestazione energetica entro quindici giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità”.

A seconda delle normative regionali l’APE ha una validità fino a un massimo di dieci anni, ma solo se non si effettuano interventi che impattino sulla prestazione energetica, altrimenti occorre farsi rilasciare un APE aggiornato in caso di locazione o di trasferimento dell’immobile.

 

Il contenuto informativo dell’APE

Gli APE contengono svariati dati e informazioni sui seguenti aspetti principali:

  • identificazione dell’immobile; servizi dotati di rilevanza energetica in esso presenti (in particolare, climatizzazione invernale, climatizzazione estiva, produzione di acqua calda sanitaria, illuminazione, presenza o meno dell’impianto di ventilazione meccanica);
  • prestazione e classificazione energetica propria dell’immobile e confronto rispetto a immobili simili; fonti energetiche utilizzate, quantità annua di energia consumata “in uso standard”, indici di prestazione energetica non rinnovabile e rinnovabile ed emissioni di CO2;
  • interventi raccomandati ai fini del miglioramento della prestazione energetica e risultati conseguibili;
  • altri dati significativi sul piano energetico relativi all’immobile e ai suoi impianti; dati del certificatore, indicazione del software utilizzato e data in cui il certificatore ha effettuato il sopralluogo finalizzato al rilascio dell’APE.

Da ricordare che l’APE viene rilasciato sotto forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio, con conseguente rilevanza anche ai fini penali, oltre che di responsabilità civile per l’affidamento che i contenuti dell’APE generano nel committente e nei terzi che con lo stesso concludono contratti (di locazione o di compravendita e simili).

L’APE quale strumento di politica economica e ambientale

Da quanto abbiamo illustrato emerge che, oltre a essere dotato di una rilevantissima valenza giuridica e contrattuale, l’APE costituisce anche un importante strumento di politica economica, energetica e ambientale in quanto le misurazioni, le informazioni e le raccomandazioni che esso fornisce sono idonee ad orientare i costruttori, i proprietari e gli utilizzatori dell’immobile verso scelte di maggiore efficienza energetica.

Tali scelte si rendono possibili in vari modi e in vari momenti, ad esempio:

  • chi intende acquistare un immobile durante la fase di ricerca può porre a raffronto più unità immobiliari e gli edifici nei quali le stesse sono ubicate non solo sotto il profilo dell’ubicazione, dell’aspetto architettonico ed estetico, della vicinanza alle infrastrutture (ad es.: strade, autostrade, linee della metropolitana e di altri mezzi pubblici, istituti scolastici, ecc), ma anche in base alla prestazione energetica. Considerazioni analoghe valgono in fase di ricerca per la locazione;
  • un proprietario potrà valutare le raccomandazioni fornite dal tecnico certificatore e decidere di effettuare uno o più fra gli interventi in esso suggeriti al fine di migliorare la prestazione energetica del proprio immobile. Considerazioni analoghe valgono per l’inquilino, che potrà eventualmente decidere di porre in essere interventi di efficientamento previo accordo e autorizzazione del locatore.

Le predette considerazioni generano conseguenze molto importanti a livello commerciale poiché il mercato tende a premiare con un prezzo maggiore (di acquisto o come canone di locazione) gli immobili maggiormente performanti sul piano energetico e tale valutazione può essere avviata mediante l’esame dell’APE, salvi evidentemente ulteriori approfondimenti che possono essere effettuati commissionando specifiche indagini e diagnosi energetiche.

L’importo delle spese condominiali – tra le quali un ruolo primario rivestono proprio le spese energetiche – costituisce una delle prime e più delicate richieste che aspiranti inquilini e aspiranti acquirenti rivolgono ai proprietari.

Normativa fiscale e APE

Proprio in ragione della enorme importanza che l’efficienza energetica ha assunto sotto molteplici profili – per considerazioni legate agli approvvigionamenti dall’estero (la cosiddetta “bolletta energetica”), ancor più in fasi di gravi turbolenze geopolitiche, di salvaguardia dell’ambiente, di creazione di imprese e di nuovi posti di lavoro “green”, di rispetto degli impegni assunti dal nostro Paese con l’adesione ai trattati internazionali e per altre considerazioni ancora –  il legislatore, nel corso del tempo, ha sempre più emanato norme di settore (edilizio – urbanistiche, impiantistiche, ambientali, di diritto dei contratti, tributarie, ecc. ) volte a (secondo i casi) imporre o incentivare scelte degli operatori sempre più virtuose sotto il profilo dell’efficienza energetica.

Anche sotto questo profilo, l’APE risulta uno strumento molto importante giacché funzionale, in via esemplificativa, alla valutazione dei requisiti per accedere a importanti benefici fiscali in caso di interventi di recupero e riqualificazione degli immobili e degli impianti già esistenti (ad es.: ecobonus, bonus per il recupero edilizio, Superecobonus, eco -sisma bonus, conto termico e altri incentivi statali o locali), di acquisto di edifici da demolire, ricostruire e rivendere ad alta efficienza energetica (si pensi, ad es., all’art. 7 del D.L. n. 34/2019 sugli “Incentivi per la valorizzazione edilizia” o all’art. 21 del D.L. “Sblocca Italia” n. 133/2014 recante “Misure per l’incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione”).

Conclusioni

Lungi dal rappresentare un semplice appesantimento burocratico (peraltro, poco oneroso), un buon APE rappresenta un importante “biglietto da visita” delle proprie unità immobiliari.

Pertanto,  merita di essere curato e, possibilmente, migliorato nelle sue risultanze attraverso la programmazione e la esecuzione di interventi idonei a migliorare le prestazioni energetiche (sotto il profilo sia dell’efficienza che della funzionalità e del confort), a ridurre i costi di esercizio, a salvaguardare l’ambiente e, con ciò, migliorare anche i ritorni economici ritraibili dalla locazione o dalla vendita del bene, potendo peraltro fruire delle importanti agevolazioni fiscali ad oggi in vigore con orizzonte proiettato fino al 31.12.2024.

Articolo di Stefano Baruzzi, Dottore commercialista e revisore legale, esperto di fiscalità immobiliare.
Responsabile Real Estate Contracts, Tax & Fiscal, Morning Capital Srl

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Arredare ecosostenibile: la casa è sempre più green

Data

18/Mag/2022

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Cosa significa arredare ecosostenibile

Arredare ecosostenibile significa scegliere dei mobili creati con materiali naturali ed ecologici con unica eccezione per i materiali riciclati. L’intento è quello di progettare un arredamento che, oltre ad essere ecosostenibile, possa durare per tutta la vita o che possa essere smaltito con facilità senza inquinare. Un modo per salvaguardare sia l’essere umano che il pianeta andando a ridurre l’impatto ambientale e a migliorare la qualità dell’aria interna dell’abitazione, talvolta è più inquinata dell’aria esterna a causa del rilascio di agenti chimici degli arredi e dei materiali edili.

Un trend in crescita anche nel settore edilizio

Secondo la ricerca di Bisresearch – Global Construction Sustainable Materials Market – Analysis & Forecast, 2017 – 2026 – “Il mercato dei materiali sostenibili per l’edilizia è segmentato in vari tipi di prodotti, vale a dire prodotti strutturali, prodotti per interni, prodotti per esterni e sistemi di costruzione. I materiali sostenibili per l’edilizia basati su prodotti strutturali hanno dominato il mercato globale dei materiali sostenibili per l’edilizia con una quota del 61,2%, in volume e del 63,0% in valore nel 2016. La dimensione del mercato di questo segmento è stata valutata a $ 110,25 miliardi nel 2016 e si prevede che registrerà un CAGR dell’11,5% tra il 2017 e il 2026”.

I materiali per l’arredo ecosostenibile

La scelta dei materiali è fondamentale poiché più sono elaborati e non naturali, più rilasciano agenti inquinanti e serve energia per produrli.

I materiali naturali nuovi o riciclati come il legno, il bambù, il vetro, i bio mattoni, la pietra, la plastica rigenerata, le vernici all’acqua, i collanti naturali, sono i materiali prediletti dai grandi brand del design che sostengono il riciclo e l’economia circolare. Producono mobili riciclati e riciclabili abbinati ad elettrodomestici a basso impatto energetico. Solitamente vengono fatti lavorare da artigiani del posto per ridurre l’inquinamento causato dal trasporto.

Le aziende di design che utilizzano materiali naturali e riciclati sono una garanzia di un arredo non solo sostenibile ma di alta qualità.

Innovazione e sostenibilità: Maria Vittoria 18 a Torino

Per l’iniziativa immobiliare Maria Vittoria 18 a Torino, è stato scelto di affiancare l’innovazione alla sostenibilità.

L’innovazione

Maria Vittoria 18 fa parte del progetto Home Easy Rent® il primo sistema di affitto interamente online ideato dal Morning Capital con Tecma Solutions che permette di configurare da remoto la propria casa, dall’arredamento agli accessori per arrivare alla sottoscrizione del contratto di locazione.

In dotazione anche la app Morning Care® My Living, un servizio di digital assistant in grado di supportare le incombenze quotidiane: dal malfunzionamento di dispositivi casalinghi agli interventi tecnici, dalla prenotazione di servizi al noleggio auto, dal baby-sitting al delivery care. In aggiunta alle amenities (Gym, longe Bar, Wellness area) per le quali l’App consente la gestione delle prenotazioni in totale autonomia.

La sostenibilità

I mobili scelti per l’arredo della cucina di questo progetto sono forniti da Green Pea il cui motto è “Design, Bellezza e Rispetto del Pianeta”. I materiali sono 100% green e gli elettrodomestici abbinati sono a risparmio energetico.

Il bello deve ancora venire

Rispettare il Pianeta e operare con criteri di sostenibilità, significa, però, andare oltre al tema dei materiali impiegati, per giungere al punto di equilibrio ideale tra prodotto e tecnologia. La prossima frontiera nel mondo dell’arredo in chiave evolutiva sarà l’assegnazione di intelligenza a componenti passivi direttamente in fase produttiva, tramite la dotazione di smart tag autoalimentati in grado di registrare la memoria di provenienza dell’elemento fino ai dati dell’istallatore, passando per tutte le informazioni essenziali ed utili in caso di manutenzione: blockchain applicata all’industria.

L’utilizzatore dell’App, in caso di bisogno, potrà interloquire con l’elemento passivo in cui risiedono dati puntuali ed analitici in modo da attivare il punto di contatto utile in totale automatismo senza intervento di terzi in catena. La disintermediazione di soggetti presenti nel processo manutentivo abbatte una serie di fattori negativi per l’ambiente: movimentazione mezzi, assorbimento di energia, tempo delle risorse coinvolte, recupero dei materiali.

Articolo di: Ufficio studi Interimmobili Agency

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Il punto sul “110 per cento” e sugli altri bonus per i fabbricati dopo il D.L. “Energia”

Data

11/Mag/2022

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Nel contributo che segue facciamo il punto della situazione sul Superbonus “110%” e sui bonus “ordinari”, utilizzabili per l’efficientamento energetico ed edilizio dei fabbricati, alla luce delle principali novità introdotte in questi mesi, da ultimo con la conversione del D.L. “Energia” (n. 17 del 1.3.2022 convertito dalla Legge n. 34 del 27.4.2022).

Superbonus “110 per cento”

Fin dalla sua nascita il Superbonus “110 per cento” – utilizzabile principalmente dalle persone fisiche e dai condominii per finanziare l’efficientamento energetico e antisismico delle abitazioni – è stato caratterizzato da continue modifiche normative.

Questa tendenza non si è affatto attenuata e anche in questi primi mesi del 2022 si sono succedute in modo continuativo nuove norme volte a regolare sempre più la materia.

Peraltro, è mutato significativamente il contenuto delle norme. Infatti, mentre fino all’estate 2021 il legislatore si é focalizzato sul miglioramento delle regole sostanziali – con l’intento di ampliare, chiarire e semplificare sempre più l’applicazione del Superbonus -, dall’autunno 2021 l’attenzione si è rapidamente spostata sulle regole procedurali, sulla prevenzione e sui controlli volti ad evitare le frodi riscontrate

  • nell’applicazione sempre più intensa e diffusa dei vari bonus,
  • e nelle cessioni “unlimited” dei crediti fiscali che hanno costituito il carburante che li ha alimentati.

Una modifica di orientamento tipica di una fase di maturità dei bonus fiscali, probabilmente combinata con l’aspettativa di una (purtroppo, non scontata) uscita dalla crisi pandemica.

Di seguito forniamo un quadro aggiornato delle principali novità di questi mesi e di probabili novità attese a breve.

Limiti alla cedibilità dei crediti fiscali generati dal Superbonus e dai bonus ordinari

Terminata a fine 2021 la fase in cui è stato possibile cedere senza limitazioni i crediti fiscali generati dai vari bonus, in questi primi mesi del 2022 il legislatore si è mosso in modo alquanto confuso alla ricerca di un giusto equilibrio che limiti il numero delle cessioni di crediti fiscali ammesse e le tipologie di cessionari (con lo scopo di controllare le sorti di tali crediti durante la loro circolazione) senza, però, bloccare l’intero meccanismo (senza cedibilità dei crediti, infatti, la macchina dei bonus è destinata a collassare rapidamente, con conseguenze di vario genere affatto desiderabili).

La soluzione da ultimo delineata è che:

  • nel caso di “sconto in fattura”, il fornitore che pratica lo sconto può utilizzare in proprio (ossia, per pagare i propri tributi e contributi, con compensazione attraverso il modello F24) il credito fiscale acquisito oppure lo può cedere a un qualsiasi altro soggetto, che lo potrà utilizzare “in proprio” o cedere a sua volta, ma solo a banche, assicurazioni o altri intermediari finanziari (“soggetti vigilati”) e con un massimo di due cessioni. La novità recata dal D.L. “Energia” è che dal 1° maggio 2022 le banche, qualora ne abbiano necessità (ove non riescano ad utilizzare “in proprio” il credito fiscale), potranno effettuare un’ultima cessione, ma solo a propri correntisti. In sostanza, il percorso del credito viene così limitato: contribuente/fornitore/cessionario di qualsiasi tipo/altre due cessioni ma solo a soggetti vigilati/ultima cessione da una banca a un suo correntista;
  • nel caso di cessione del credito a terzi diversi dal fornitore il percorso é il medesimo, salvo che nel primo passaggio nel quale non compare il fornitore ma un soggetto terzo rispetto all’intervento che ha generato il credito fiscale.

Quanto sopra sommariamente descritto può apparire astruso o tecnico, ma è di vitale importanza per tutti perché, senza la possibilità di cedere agevolmente i crediti fiscali, i fornitori non praticano lo “sconto in fattura” e i soggetti che acquistano i crediti (in primis le banche) cessano di farlo, così gli interventi di efficientamento si bloccano.

Codice identificativo del credito e divieto di cessioni parziali

Dal 1° maggio 2022 (con riferimento alle comunicazioni della prima cessione o dello sconto in fattura inviate all’Agenzia delle entrate a partire da tale data) i crediti generati dai bonus fiscali non possono formare oggetto di cessioni parziali successive a quella oggetto della prima comunicazione dall’Agenzia delle entrate. A tal fine, al credito viene attribuito un codice identificativo univoco da indicare nelle comunicazioni delle eventuali successive cessioni.

In sostanza, ogni credito circolerà per il medesimo importo oggetto della prima cessione (mentre finora erano possibili anche cessioni parziali, con conseguente maggiore elasticità di utilizzo) e sarà identificato da un proprio codice per agevolare i controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Attestazione di congruità economica e visto di conformità

Altra novità importante di questi mesi concerne l’estensione dei casi in cui vi è l’obbligo, per il contribuente che matura il bonus fiscale, di munirsi dell’attestazione di congruità economica (rilasciata da un tecnico abilitato) e del visto di conformità (rilasciato da un commercialista, da un consulente del lavoro o dal responsabile di un CAF). Tali obblighi sussistono

  • per il Superbonus, in tutti i casi di cessione del credito fiscale (anche mediante “sconto in fattura”) ed anche in caso di utilizzo sotto forma di detrazione nella dichiarazione dei redditi del contribuente a meno che ci si avvalga della dichiarazione dei redditi precompilata dall’Agenzia delle Entrate o che ci si rivolga per l’assistenza fiscale al proprio datore di lavoro o ente pensionistico (nel caso ci si rivolga a un professionista o a un Caf l’obbligo sussiste);
  • per i bonus “ordinari”, in caso di cessione del credito o di “sconto in fattura”, con esonero per interventi di “edilizia libera” e per lavori di importo non superiore a Euro 10.000, salvo che per il “bonus facciate” per il quale attestazione di congruità e visto di conformità sono sempre richiesti a meno che il contribuente utilizzi il bonus sotto forma di detrazione nella propria dichiarazione dei redditi.

Doppia verifica di congruità economica per taluni beni

Con un recente Decreto del Ministro per la transizione ecologica (D.M. 14.2.2022), con effetti dal 15 aprile 2022, è stato aggiornato il costo massimo specifico ammesso per molti beni che rientrano negli interventi di efficientamento energetico.

Ciò comporta che per tali beni deve essere effettuata una doppia verifica di congruità economica, sia rispetto ai prezzi massimi di detto D.M. che a quelli dei prezziari ufficiali ammessi (quelli delle Camere di Commercio, del Genio Civile o delle Regioni e Province Autonome): se il prezzo praticato dal fornitore è superiore, non si perde il diritto al bonus, ma viene limitato al più basso fra i due termini di raffronto citati.

Inasprimento delle sanzioni a carico dei tecnici

È stato previsto che il tecnico abilitato che, nelle asseverazioni di rispondenza tecnica degli interventi e in quelle di congruità economica, espone informazioni false o omette di riferire informazioni rilevanti sui requisiti tecnici del progetto di intervento o sulla effettiva realizzazione dello stesso o attesta falsamente la congruità delle spese é punito con la reclusione da due a cinque anni e con la multa da 50.000 euro a 100.000 euro. Se, poi, il fatto é commesso al fine di conseguire un ingiusto profitto per sé o per altri la pena è aumentata.

Tale disposizione si aggiunge a quella, già in vigore fin dall’origine della normativa Superbonus, che sancisce, oltre all’applicazione delle sanzioni penali ove il fatto costituisca reato, la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 2.000 a euro 15.000 per ciascuna attestazione o asseverazione infedele resa a carico dei soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli, oltre all’obbligo di dotarsi di una polizza di assicurazione della responsabilità civile per i danni recabili allo Stato e al cliente giacché la non veridicità delle attestazioni o asseverazioni comporta anche la decadenza dal beneficio fiscale.

Obbligo di formalizzare il rispetto dei contratti collettivi di lavoro

Quale misura di promozione della sicurezza nei cantieri, dalla fine di maggio 2022 è obbligatorio dichiarare espressamente, nei contratti di appalto superiori a Euro 70.000 e nelle relative fatture, “che i lavori edili sono eseguiti da datori di lavoro che applicano i contratti collettivi del settore edile, nazionale e territoriali, stipulati dalle associazioni datoriali e sindacali comparativamente più rappresentative sul piano nazionale”.

L’omessa dichiarazione comporta la perdita del diritto ai bonus (sia ordinari che “110 per cento”) e, a tale fine, è stato prevista la verifica da parte dei soggetti chiamati a rilasciare il “visto di conformità” nonché dell’Ispettorato nazionale del lavoro, dell’INPS e delle Casse edili.

Massima attenzione, dunque, da parte di appaltatori, committenti e amministratori di condominio.

Attesa per la proroga del Superbonus per le case unifamiliari

Molto attesa, a breve termine, è la proroga del Superbonus per gli interventi effettuati su unità immobiliari abitative da parte delle persone fisiche: allo stato, il Superbonus spetta in tali casi per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, a condizione, però, che alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo.

E’ stato richiesta insistentemente un “allentamento”, che potrebbe tradursi nella proroga di qualche mese del termine, attualmente fissato al 30 giugno 2022, entro cui deve essere raggiunto un avanzamento lavori almeno del 30 per cento.

Da verificare se il legislatore interverrà anche su altri termini in scadenza a fine giugno, su tutti quello relativo al Supersismabonus per l’acquisto di unità immobiliari interessate da interventi di prevenzione del rischio sismico.

Conclusioni

Quanto abbiamo illustrato comporta, inevitabilmente, la necessità di una ancora maggiore attenzione, nella valutazione e nella gestione delle pratiche, da parte di tutti i soggetti coinvolti – consulenti e professionisti, appaltatori, amministratori di condominio e contribuenti – per governare al meglio le opportunità e i rischi che l’articolato quadro normativo formatosi in tema di agevolazioni per l’efficientamento dei fabbricati comporta.

Articolo di Stefano Baruzzi, Dottore commercialista e revisore legale, esperto di fiscalità immobiliare.
Responsabile Real Estate Contracts, Tax & Fiscal, Morning Capital Srl

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La casa passiva: una nuova concezione di abitare che riduce l’impatto ambientale

Data

11/Apr/2022

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Cos’è la casa passiva

La casa passiva o Passivhaus nasce 30 anni fa in Germania grazie all’idea del fisico edile Wolfgang Feist di creare una casa che potesse sfruttare l’energia naturale sia in inverno che in estate riducendo i consumi quasi a zero grazie all’utilizzo di dispositivi passivi.

Un sistema di edilizia sostenibile che risponde alle esigenze di risparmio energetico, sfruttamento delle energie rinnovabili, basso impatto ambientale e sostenibilità e che si sta diffondendo sia in Italia che in tutto il mondo.

Oggi, dopo studi approfonditi, Passivhaus è diventato uno standard costruttivo internazionale certificato con un protocollo garantito.

Quali sono i requisiti della casa passiva

La casa passiva si basa su due principi fondamentali: un elevato isolamento termico e lo sfruttamento di energia passiva rilasciata sia dai pannelli solari, sia dai materiali che costituiscono la casa poiché in essa non sono presenti termosifoni, caldaie, condizionatori d’aria.

Il primo fondamentale requisito di questo tipo di case è la sua esposizione che deve essere ottimale per raccogliere il calore e la luce del sole.

Gli altri requisiti sono: un volume compatto, infissi termici ed ermetici con finestre in triplo vetro, muri coibentati, riduzione dei ponti termici, sistemi di ventilazione studiati per il recupero del calore emesso sia da pareti e finestre, che dagli occupanti e dagli elettrodomestici.

È possibile anche ristrutturare la propria abitazione trasformandola in casa passiva.

Una casa davvero “green” che offre uno stile di vita ottimale

Questa idea sta stimolando l’innovazione verso l’utilizzo e lo studio di materiali e sistemi abitativi sempre più ecosostenibili e si sta inoltre estendendo anche a edifici più grandi come palazzi e ospedali.

Ci troviamo di fronte ad una casa green che abbatte i costi di consumo energetico del 90% rispetto alle case tradizionali e del 75% rispetto alle nuove costruzioni. con notevole risparmio in bolletta.

È costruita con materiali di qualità, legno in primis, ma anche fibra di canapa e calce o sughero che rispettano l’ambiente. Inoltre, il sistema di ventilazione meccanica e di ricambio e filtraggio dell’aria permette di respirare sempre aria pulita con notevoli vantaggi anche per il benessere dei suoi abitanti.

Un investimento che prevede sì un leggero aumento delle spese inziali (che variano a seconda del clima e dei materiali scelti), ma con un conseguente recupero delle spese in bolletta nel tempo sia sulle spese di salute.

Articolo di: Ufficio studi Interimmobili Agency

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Super bonus 110% 2022: proroga e novità della legge di bilancio e del D.L. n. 4 del 27.1.2022

Data

2/Feb/2022

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La Legge di Bilancio per il 2022 ha disposto importanti proroghe e novità per il Superbonus “110 per cento” e per le opzioni a esso molto spesso correlate (“sconto in fattura” da parte del fornitore e cessione del credito a terzi) con il fine di permettere una più agevole pianificazione degli interventi, per talune categorie di soggetti, anche oltre l’attuale termine generale del 30 giugno 2022.

 

Di seguito forniamo una visione di insieme sulle novità di maggiore interesse, da tenere presenti per orientarsi in questa materia, caratterizzata da regole sempre più numerose e complesse, e su alcune nubi che si stagliano all’orizzonte per effetto del D.L. n. 4 del 27.1.2022.

 

Nuovi Termini di applicabilità del Superbonus “110 per cento”

Il termine generale per l’applicabilità del Superbonus, per l’insieme delle fattispecie ammesse a questa agevolazione, è rimasto fermo al 30 giugno 2022.

La Legge di Bilancio 2022 (L. n. 234 del 30.12.2021) ha invece disposto, selettivamente, alcune importanti estensioni dei termini di applicabilità del Superbonus per specifiche categorie di soggetti e di fabbricati, tra cui segnaliamo:

 

  • ì condominii veri e propri e i fabbricati ad essi assimilati (edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate – sena conteggiare le pertinenze – posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche), per i quali il Superbonus potrà essere applicato fino al 31 dicembre 2025, ma con la seguente riduzione nelle aliquote al passare del tempo:
  • mantenimento del 110 per cento per le spese sostenute entro il 31.12.2023,
  • riduzione al 70 per cento per le spese sostenute nell’anno 2024,
  • ulteriore riduzione al 65 per cento per le spese sostenute nell’anno 2025.

 

La stessa disposizione vale anche per Onlus, Associazioni di Promozione Sociale e Organizzazioni di Volontariato, per qualsiasi immobile da esse posseduto (non solo per le abitazioni, ma anche per uffici, negozi e ogni altra tipologia).

 

  • le unità immobiliari abitative possedute da persone fisiche in veste “privata” (ossia, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni): in questo caso, possono fruire del Superbonus le spese sostenute entro il 31.12.2022, a condizione che al 6.2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo (da intendersi in senso stretto, con riguardo all’intero intervento e non solo alle lavorazioni ammesse al Superbonus).

 

Le suddette proroghe valgono sia per il Superbonus energetico che per quello antisismico e riguardano tanto gli interventi “trainanti” (cappotto termico, sostituzione dell’impianto termico, interventi di prevenzione sismica) quanto quelli “trainati” (efficientamenti energetici, pannelli fotovoltaici con o senza batterie di accumulo, colonnine di ricarica per i veicoli elettrici, interventi di rimozione delle barriere architettoniche), questi ultimi realizzabili sia nelle parti comuni che in quelle esclusive.

 

Nuovi termini di applicabilità dei bonus “minori”

La Legge di Bilancio 2022 ha anche prorogato tutti i bonus “minori” che, in realtà, sono gli unici in concreto applicabili in molti casi, tipicamente (ma non solo) per gli interventi svolti da imprese, società e, al di fuori di contesti strettamente condominiali, su tutte le unità immobiliari diverse dalle abitazioni, oltre che nelle tante ipotesi in cui non si rientra nei parametri richiesti per il Superbonus:

 

  • Bonus per il recupero edilizio (“50 %”), sismabonus ed ecobonus “ordinari”, bonus “verde”: fino al 31 dicembre 2024, senza modifiche delle regole.
  • Bonus facciate fino al 31 dicembre 2022, ma con riduzione dell’aliquota dal 90 al 60 per cento.
  • Bonus mobili fino al 31 dicembre 2024, ma con riduzione del plafond di spesa da euro 16.000 (valido nel 2021) a 10.000 euro per il 2022) e a 5.000 euro per il 2023 e il 2024.
  • Credito d’imposta per la razionalizzazione del consumo dell’acqua e per la riduzione della plastica per le bottiglie che la contengono: proroga di un ulteriore anno (2023) del bonus che era già in vigore per gli anni 2021 e 2022.

 

Nuovi adempimenti a garanzia dell’Erario

La Legge di Bilancio 2022 ha confermato, con una leggera semplificazione, l’obbligo (introdotto con Decreto Legge n. 157 dal 12 novembre 2021) di munirsi dell’attestazione di congruità delle spese (redatta da un tecnico abilitato) e del “visto di conformità” (redatto da un commercialista, da un consulente del lavoro o dal responsabile di un CAF)

  • ai fini del Superbonus (“110 per cento”) non solo in caso di “sconto in fattura” e di cessione del credito, ma anche nel caso di utilizzo diretto del Superbonus, da parte del contribuente, sotto forma di detrazione, salvo il caso in cui la dichiarazione dei redditi sia presentata dal contribuente in autonomia o avvalendosi del proprio sostituto di imposta.

Pertanto, in caso di presentazione della dichiarazione dei redditi facendo ricorso all’assistenza di un CAF o di un commercialista o di altro professionista abilitato dovranno essere assolti tali nuovi adempimenti;

  • ai fini degli altri bonus, solo in caso di “sconto in fattura” o di “cessione del credito” con esclusione degli interventi il cui costo sia contenuto entro 10.000 euro e di quelli rientranti nell’ambito dell’edilizia “libera” (ossia non soggetti alla richiesta o alla presentazione di un titolo edilizio abilitante). Per il “bonus facciate” queste semplificazioni non sono però applicabili.

 

I costi per il rilascio della dichiarazione di congruità economica e del “visto di conformità” sono anch’essi ammessi in detrazione, sia per il Superbonus che per i bonus “minori”.

 

Limitazioni alle cessioni dei crediti fiscali

Un aspetto del tutto nuovo e inatteso, che molto preoccupa, è stato introdotto con il Decreto Legge n. 4 del 27 gennaio 2022 (art. 28), in aggiunta agli ulteriori presidi (preventivi e successivi) di recente rafforzati contro le frodi fiscali e il riciclaggio di denaro che, purtroppo e come si temeva, hanno trovato linfa nel Superbonus e nella possibilità di trasferire a oltranza i crediti fiscali.

È stato infatti disposto che le cessioni di crediti di imposta originati dai bonus fiscali in questione (non solo il Superbonus, ma anche tutti gli altri bonus per l’efficientamento dei fabbricati), a partire dal 7 febbraio 2022, potranno essere solo

  • due nel caso di “sconto in fattura” (dal contribuente al fornitore e da quest’ultimo a un terzo;
  • una nel caso di cessione del credito (dal contribuente al cessionario terzo, in genere una banca).

Questa drastica limitazione della cedibilità dei crediti fiscali rischia di generare la fine del fortissimo impulso che il legislatore ha voluto dare, dalla metà del 2020, a tutti i lavori di efficientamento (in senso lato, non solo energetici, ma anche antisismici ed edilizi), con il fine di spingere il PIL e l’occupazione, di ridurre la bolletta energetica, di migliorare la sicurezza e di salvaguardare l’ambiente. Obiettivi di lungo corso, non legati strettamente all’emergenza economica ingenerata dal Covid.

 

I tanti soggetti che decidono di dare avvio a tali lavori proprio grazie al fatto di poter fruire dello “sconto in fattura” o di poter comunque cedere il credito fiscale – ciò che si verifica molto spesso, in tutti i casi in cui non vi è capienza per usufruire delle detrazioni e/o esiste carenza di risorse per finanziare i lavori –, molto probabilmente, si troveranno, da ora in avanti, nella impossibilità di finanziare gli interventi perché le banche e altri operatori (finanziari e industriali) non potranno più trasferire i crediti fiscali ad altri soggetti (collegati al proprio Gruppo o esterni).

Risulteranno favorite le realtà di maggiori dimensioni, con effetti oligopolistici e di riduzione della domanda di crediti, con prevedibile peggioramento dei prezzi di acquisto (e, quindi, con maggiori costi di cessione per i contribuenti).

Una strozzatura molto rischiosa per le ragioni già dette che, se non riponderata celermente, rischia di risolvere le patologie che il Governo intende giustamente contrastare attraverso la (non voluta) cessazione dell’intero meccanismo messo in piedi o rivitalizzato con fatica (ed elevati investimenti da parte di moltissimi operatori) in questo ultimo anno e mezzo.

 

Articolo di Stefano Baruzzi, Dottore commercialista e revisore legale, esperto di fiscalità immobiliare.
Responsabile Real Estate Contracts, Tax & Fiscal, Morning Capital Srl

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Contactless: la tecnologia che favorisce l’igiene e l’economia dell’abitazione

Data

2/Dic/2021

Categoria

Non categorizzato

Nell’articolo “La casa del futuro: tecnologia, sostenibilità, innovazione”, abbiamo accennato a come l’Internet of Things (IoT), o Internet delle cose, stia trasformando le nostre case in smart home dotate di dispostivi intelligenti. Affrontiamo qui il tema della tecnologia contactless e di quanto questa sia utile non solo per il risparmio energetico della nostra casa, ma anche per migliorare l’igiene dei luoghi che abitiamo.

Cos’è la tecnologia contactless

La tecnologia contactless sta cambiando il nostro stile di vita anche in casa.

La parola contactless è nata per definire i sistemi di pagamento che evitano all’individuo di entrare in contatto con i relativi dispositivi favorendo così una maggiore velocità di operazione e un’igiene efficace. Ora i campi di applicazione si stanno ampliando.

I primi dispositivi contactless per la casa: Alexa e Google Home

La tecnologia contactless è già arrivata anche nelle nostre case tramite Alexa e Google Home. È possibile, grazie a questi dispositivi, accendere, spegnere o programmare gli elettrodomestici e la televisione, accendere e spegnere le luci dell’abitazione, regolare il termostato di casa, cercare su Internet qualcosa che ci serve senza toccare né il pc né lo smartphone, semplicemente con l’uso della voce. Questi dispositivi ci permettono di vivere senza toccare quasi nulla, ed in questo periodo in cui è alta la sensibilità sul tema igiene, risultano essere preziosi alleati.

La tecnologia contactless che favorisce l’igiene dell’abitazione e dei luoghi di lavoro

Questo tipo di tecnologia si sta espandendo su tutti gli aspetti dell’abitare e della vita quotidiana.

Ci sono sistemi che permettono di ottenere il massimo dell’igiene sia in casa che nei luoghi di lavoro: è possibile oggi installare cancelli e serrature senza chiave che si aprono tramite dispositivi domotici collegati allo smartphone, rubinetti di bagno e cucina con sensori a calore o avvicinamento, porte interne della casa che si aprono grazie all’avvicinamento della mano a un sensore che funziona con tecnologia a microonde.

Anche gli elettrodomestici si stanno evolvendo nella medesima direzione: il frigorifero con fotocamera interna che permette di visualizzarne il contenuto senza aprirlo e anche quando si è fuori casa tramite relativa app, il forno smart programmabile da smartphone e collegato ad una app di ricette da cui stabilisce la temperatura ottimale, i robot aspirapolvere che, sebbene già presenti sul mercato da qualche anno ora possono essere gestiti al meglio tramite app.

La diffusione di questa nuova tecnologia, in continua evoluzione, oltre a favorire un considerevole risparmio di tempo e di consumi energetici, contribuisce a rendere ottimale l’igiene dell’abitazione.

Articolo di: Ufficio studi Interimmobili Agency

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Casa in affitto: i vantaggi di vivere in un appartamento arredato

Data

22/Nov/2021

Categoria

Casa in affitto: un trend in crescita

La scelta della casa in affitto è un trend in crescita e sempre più affermato. In particolare, l’esperienza del lockdown ci ha indotti a vivere il tempo lavorativo e gli spazi in modo diverso dal solito ed ha creato nuove esigenze abitative.  Per molte famiglie, inoltre, l’acquisto di una casa continua a rappresentare un’insicurezza economica data dall’investimento a lungo termine in correlazione alla capacità di produrre reddito.

Con la scelta e l’opportunità dello smart working è nata l’esigenza di disporre di spazi adibiti ad attività lavorative e servizi, che rendano comodo e piacevole il tempo che trascorriamo a casa. Molte persone hanno fatto la scelta di ricercare immobili arredati in luoghi di vacanza dove potersi trasferire durante i periodi di di lavoro a distanza.

Ecco i motivi per i quali gli italiani stanno rivalutando l’opportunità di vivere in case in affitto già arredate ed alcune società immobiliari, come Morning Capital con Interimmobili Agency, stanno creando progetti ad hoc per rispondere anche a queste esigenze.

La libertà della casa in affitto

Chi sceglie una casa in affitto lo fa per diversi motivi:

  • impossibilità di acquisto di un immobile;
  • volontà di non (i) impegnare un grosso capitale in un investimento illiquido o (ii) indebitarsi con un mutuo per un periodo medio-lungo;
  • esigenza di cambiare spesso casa per motivi di lavoro, oppure
  • libertà di poter spostare il proprio domicilio con facilità, con velocità e senza rilevanti spese da sostenere.

L’affitto, a seconda del contratto, permette di cambiare casa entro pochi mesi dalla decisione. Contrariamente a una casa di proprietà che comporta la ricerca di un acquirente e la successiva vendita, un processo che può dilungarsi per mesi se il prezzo fissato non è in linea con il mercato locale e non si è disposti a gestire con flessibilità la trattativa.

I vantaggi di una casa già arredata

Se si opta per una casa in affitto, l’arredamento incluso nel canone può essere una scelta estremamente vantaggiosa. Sebbene oggi si possa arredare la propria casa con un investimento minimo, l’acquisto di arredamento ed elettrodomestici può comportare un grande impiego di tempo e stress, sia nel medio che nel lungo termine.

Raramente i mobili si adattano da una casa all’altra e nella ricerca di un acquirente per l’usato c’è un grande dispendio di energia oltre alla certezza di non realizzo dell’investimento fatto ab origine.

In aggiunta ai vantaggi descritti, va anche considerato che traslocare in una casa già arredata consente di ridurre considerevolmente sia i tempi che i costi di trasloco.

Ecco perché è più facile e vantaggioso scegliere una casa già arredata, non è necessario investire cifre importanti per l’arredo e l’appartamento è da subito pronto per essere abitato: basta fare le valigie ed inizia una nuova vita!

La casa a “zero pensieri”: la nuova rivoluzione dell’Home Easy Rent ®

Immaginiamo di poter scegliere la casa dei nostri sogni, l’arredamento compreso di elettrodomestici e tutti gli accessori come tende, biancheria, posate. Immaginiamo anche di avere a disposizione e a portata di mano tutti quei servizi che abbiamo sempre sognato: palestra, spazio coworking, temporary flat, party room, noleggio bike.

Ilprogetto Flat Tower – Parco Vittoria ha reso possibile tutto questo: la straordinaria opportunità di configurare online l’appartamento scegliendo tutto ciò di cui si necessita per una casa comoda e a “zero pensieri”, fino ai servizi alla persona, olter che all’immobile, tramite l’utilizzo di un’app – My Living – che consente di rispondere a tutte le esigenze di carattere quotidiano  24 ore su 24, 7 giorni su 7.

Il nuovo concetto di casa come commodity

Ciò che  è accaduto nel settore dell’Automotive, si sta riproponendo ora nel settore Real Estate. L’auto si è trasformata da bene di proprietà a servizio di commodity grazie a tutte le tecniche introdotte da finanza e tecnologia, consentendo di cambiare spesso vettura a seconda delle esigenze e di non doversi più occupare dei servizi correlati, permettendo di evitare l’immobilizzazione del capitale (ed in questo caso anche alla sua importante svalutazione).

La casa si sta trasformando anch’essa in una commodity, un bene di base facilmente intercambiabile, grazie all’evoluzione e alla rivoluzione del concetto di affitto, che si sta rendendo possibile attraverso la digital transformation.

Si può configurare la propria soluzione e mettere “la casa nel carrello” e iniziare a considerarla come un servizio da poter cambiare a seconda delle esigenze del momento, spostandosi con i soli effetti personali. Un nuovo modo di vivere.

Il tutto anche all’insegna della semplificazione degli aspetti contrattuali che spesso danno luogo a processi caratterizzati da una complessa e, spesso, farraginosa burocrazia.

 

Scopri le nostre iniziative di immobili in affitto arredati

Milano

Flat Tower – Parco Vittoria

Torino

Maria Vittoria 18

Genova

I Palazzi di Genova

 

 

 

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Come ottenere un risparmio energetico in casa grazie alla digital transformation

Data

12/Lug/2021

Categoria

Risparmio energetico in casa: benefici per noi stessi e per l’ambiente

Il risparmio energetico in casa è un tema importante sia per noi stessi che per l’ambiente e ci permette di contribuire quotidianamente alla realizzazione degli obiettivi di sviluppo sostenibile (OSS/SDGs, Sustainable Development Goals) previsti per il 2030.

Possiamo scegliere di adottare comportamenti e abitudini virtuosi che, oltre a farci risparmiare, possono limitare il riscaldamento globale e l’esaurimento delle risorse che producono energia.

Abitudini virtuose per il risparmio energetico

Le abitudini virtuose che rendono la nostra casa ecosostenibile possono apparire scontate ma è necessario ricordarle per poterci evolvere in una miglior gestione del risparmio energetico grazie anche alla digital transformation.

Illuminazione

Per migliorare l’illuminazione si possono adottare diversi comportamenti: scegliere di dipingere le pareti con colori chiari, utilizzare tende bianche e leggere, prediligere lampadine a basso consumo fluorescenti o a LED che possono consumare fino all’80% in meno delle lampadine di vecchia generazione.

Elettrodomestici

Oltre a scegliere elettrodomestici di qualità e ad alta efficienza energetica (A, A+ o A++) è bene effettuare le dovute manutenzioni, tenere puliti i filtri e verificare un corretto utilizzo dell’elettrodomestico.

Riscaldamento

Per quanto riguarda il riscaldamento è opportuno controllare il buon funzionamento degli infissi; verificare che all’interno dei termosifoni, se presenti, non siano ristagni d’aria, evitare di coprirli e regolare la temperatura domestica a seconda della nostra presenza in casa. La manutenzione degli impianti è da effettuare annualmente.

La Smart Home

L’arrivo delle Smart Home, come raccontiamo nell’articolo “La casa del futuro: tecnologia, sostenibilità, innovazione”, ci permette di adottare abitudini virtuose grazie alla digital transformation: è possibile oggi cablare in digitale tutti gli impianti, programmarli e monitorare i dispositivi di casa tramite App direttamente dal nostro smartphone.

La Smart Home è chiamata anche “casa intelligente” perché permette a tutti i dispositivi di essere connessi tra di loro attraverso una rete internet wireless: antifurto, termostato, condizionatore, irrigatore, elettrodomestici, luci e tapparelle comunicano con un server che non solo ci permette di programmarne le attività ma che elabora e ci fornisce i dati di consumo suggerendoci l’uso più “intelligente”.

Ottenere il risparmio energetico grazie alla digital transformation

La digital transformation sta portando un importante cambiamento ed evoluzione anche nel nostro modo di abitare, consentendoci, grazie ad aziende specializzate, di digitalizzare tutti gli impianti di casa e, di conseguenza, le nostre abitudini. Scegliere di vivere in una smart home permette di ottenere risparmio energetico, economico e di tempo.

Vantaggi economici

La ristrutturazione e la riqualificazione energetica della propria abitazione è agevolata da detrazioni fiscali sia per l’acquisto sia per gli interventi sui dispositivi della casa. Qui un interessante approfondimento: “Bonus mobili: come funziona e come si ottiene“.

 

Articolo di: Ufficio studi Interimmobili Agency

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Reverse mortgage o prestito vitalizio ipotecario: uno strumento da scoprire

Data

25/Mag/2021

Categoria

Parliamo di reverse mortgage prendendo spunto dalla situazione economica attuale, che, come è noto,  è stata danneggiata notevolmente dalla pandemia da SARS-CoV-2. Sempre più persone si trovano in condizioni di precarietà.

Questo contesto incide in modo particolare su quei soggetti ultrasessantenni, la cui domanda di liquidità è in aumento dovuta all’avanzare dell’età della società e al regresso dell’organismo pensionistico. Per le persone anziane è più difficile accedere al credito per l’ostacolo di dimostrare la sostenibilità del prestito che sono intenzionati ad ottenere.

Il reverse mortgage

Per far fronte a questa necessità, esiste già da tempo, ma non da tutti conosciuto, una forma di finanziamento per ottenere un’erogazione di denaro: il prestito vitalizio ipotecario, dedicato proprio agli over 60.

È il mondo anglosassone a sviluppare questa forma di finanziamento conosciuta come:

  • prestito vitalizio ipotecario,
  • lifetime mortgage,
  • equity release o reverse mortgage.

I requisiti per accedere al reverse mortgage

I requisiti indispensabili sono:

  • 60 anni compiuti
  • Immobile di proprietà ad uso civile abitativo

Se l’individuo è sposato o convive da più di 5 anni nello stabile oggetto di garanzia, è necessaria l’approvazione del partner che deve aver compiuto 60 anni ugualmente. I requisiti non sono un diritto di assegnazione del reverse mortgage, ma il creditore stimerà in modo indipendente se concedere il prestito.

I soggetti che hanno il diritto ad erogare il lifetime mortgage sono le banche o gli intermediari finanziari. Il prestito è a lungo termine e basato su un’ipoteca di primo grado sull’immobile di proprietà del richiedente. L’ipoteca viene inserita nel registro immobiliari con atto notarile.

A quanto ammonta il prestito

L’importo del prestito vitalizio ipotecario può variare dal 15% al 50% del valore complessivo dell’immobile ipotecato. Il valore dell’immobile è fissato tramite perizia di un tecnico ‘incaricato dal’ o ‘gradito al’ soggetto finanziatore. Successivamente alla stipula del prestito, c’è l’obbligo di non attuare nessuna modifica sul bene oggetto di garanzia. Più l’età del richiedente è avanzata più gli intermediari finanziari sono disposti a erogare maggior importo del finanziamento.

Questo tipo di mutuo ha la particolarità che il debito viene restituito tutto o in parte successivamente alla morte del mutuatario.

Tipologie di prestito vitalizio ipotecario ed estinzione

Ci sono 3 differenti tipologie di prestito vitalizio ipotecario:

  • Standard: erogazione di liquidità in un’unica soluzione alla stipula del contratto senza il pagamento di rate di rimborso. Viene restituita tutta la quota capitale e tutti gli interessi maturati dagli eredi in un’unica soluzione.
  • Erogazione graduale: erogazione di liquidità a cadenza concordata senza il pagamento di rate di rimborso. Viene restituita tutta la quota capitale e tutti gli interessi maturati dagli eredi in un’unica soluzione come quello standard.
  • Solo interessi: vengono pagate rate con solo la quota interessi e la quota capitale viene pagata dagli eredi in un’unica soluzione.

Si è tenuti a estinguere il debito contratto in un’unica soluzione entro i 10 – 12 mesi dal decesso degli stipulanti. (articolo unico della legge 2 aprile 2015 n. 44, in vigore dal 6 maggio 2015, che ha modificato i commi 12 e seguenti dell’articolo 11-quaterdecies del decreto legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248). Con la modifica dei commi del 2015 il disciplinatore ha voluto rendere più attuabile la richiesta del mortgage, in particolare abbassando l’età di domanda da 65 anni a 60 anni.

La restituzione del prestito

Le possibilità che hanno i successori sono di vendere l’immobile oggetto di ipoteca e con i ricavi della vendita saldare il debito, in alternativa, possono pagare con i propri denari la banca così da eliminare il diritto reale di garanzia dall’immobile. In caso in cui non dovessero esserci eredi o questi ultimi non estinguessero il debito entro i termini, la banca avrà la facoltà di metterà il bene sul mercato e ove si riuscisse ad ottenere una somma maggiore rispetto al finanziamento erogato, la differenza andrà agli eredi.

Ci sono dei casi in cui si presenta l’obbligo di restituzione in un’unica soluzione precedentemente al decesso dei mutuatari:

  • Il proprietario vende tutto o in parte l’immobile, mentre è ancora in vita;
  • Il soggetto che accede a questo tipo di finanziamento istaura diritti reali, di godimento o diritti reali di garanzia in favore di terzi.

Reverse mortgage: vantaggi e svantaggi

I maggiori vantaggi del prestito vitalizio ipotecario:

  • Non c’è la presenza di rate per i mutuatari;
  • Per estinguere il debito non verrà chiesto un importo più alto del valore del bene oggetto di garanzia;
  • In caso in cui la vendita dell’immobile avesse generato un capitale eccedente al debito, viene distribuita ai successori;
  • Questo modello di finanziamento consente di vivere all’interno dell’immobile senza perdere la proprietà.

Svantaggi del prestito vitalizio ipotecario:

  • Non è possibile attuare delle modifiche sull’immobile successivamente alla stipula del contratto di finanziamento;
  • Non è possibile vendere il bene;
  • Mantenere in buono stato l’immobile. Annualmente redimere un documento da un tecnico che attesti la buona condizione di manutenzione;
  • L’immobile non potrà essere locato o affittato.

Il prestito vitalizio ipotecario può essere una valida sostituzione alla vendita della nuda proprietà del bene. Questo strumento monetizza parte del valore della propria abitazione e permette di proseguirne il godimento.

Articolo di Francesco Londero, Asset Management Team, Morning Capital.

Fonti e approfondimenti

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La casa del futuro: tecnologia, sostenibilità, innovazione

Data

26/Apr/2021

Categoria

La casa del futuro si sta svelando a piccoli passi con innovazioni che renderanno il luogo in cui viviamo totalmente diverso da come lo concepiamo oggi.

Tecnologia e IoT per le Smart Home

Tecnologia e IoT (Internet of things) ci stanno portando in un mondo in cui, grazie a nuovi sistemi di interconnessione e device, la nostra casa si trasformerà in una “Smart Home”: non avremo più le chiavi grazie ad un sistema di riconoscimento facciale o digitale, potremo regolare l’accensione delle luci, dell’acqua, del riscaldamento e degli elettrodomestici da remoto. I termostati si regoleranno in base alla temperatura del nostro corpo e la bilancia ci darà consigli alimentari. La musica si attiverà in base al nostro umore.

La casa nel carrello

Stiamo assistendo anche alla possibilità di ordinare la casa dei nostri sogni online.

Morning Capital e Tecma Solutions hanno da poco avviato la rivoluzione dell’Easy Rent con il progetto “Flat Tower Parco Vittoria” un format innovativo di affitto residenziale. Sicuramente sarà di ispirazione per affittare o acquistare la casa online, configurando ogni dettaglio secondo i nostri desideri e mettendola “nel carrello”.

Sostenibilità

Le Smart Home sono studiate non solo per rendere la vita più sicura, comoda e conveniente, ma anche per rispondere agli obbiettivi di sviluppo sostenibile stabiliti dagli Stati per l’Agenda 2030 (OSS/SDGs, Sustainable Development Goals).

La salvaguardia dell’ambiente e dell’uomo sono diventati un’importante priorità e la sostenibilità nel settore immobiliare riveste un ruolo importante in questo processo.

Si generano notevoli risparmi di acqua luce e gas grazie al miglioramento delle prestazioni degli impianti di casa in seguito all’installazione di impianti domotici. Un beneficio per noi e per il pianeta agevolato anche dagli incentivi ed Ecobonus concessi dallo Stato.

Innovazione

L’innovazione non riguarda solo l’ambito tecnologico. I recenti eventi, che ci hanno costretti a vivere la casa in modo diverso, hanno creato nuove esigenze abitative.

I servizi condivisi

È sempre più sentita, specie nelle grandi metropoli, la necessità di avere servizi condivisi con gli inquilini dell’immobile o del quartiere. Dal servizio di lavanderia, all’elettricista, alla palestra. Alcuni nuovi progetti immobiliari stanno già nascendo con questa concezione innovativa, rendendo disponibili, ad esempio, utili servizi di conciergerie.

Gli spazi di aggregazione

Richiesti anche gli spazi di aggregazione sia per i più giovani, come le aree feste, sia per gli adulti come sale riunioni dotate di tutti i servizi accessori necessari.

Casa del futuro, parola chiave “connessione”

Il nuovo abitare sarà basato sulla connessione. Dei dispositivi, degli impianti, di ogni elemento della casa ma anche delle persone che sentono ora l’esigenza di una concezione innovativa del quartiere di una volta. Un luogo dove poter condividere comfort, miglior qualità della vita e sostenibilità.

Articolo di: Ufficio studi Interimmobili Agency

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Dimore storiche: fascino e vantaggi di vivere in una residenza d’epoca

Data

23/Mar/2021

Categoria

L’Italia possiede un eccellente patrimonio immobiliare di dimore storiche: ville, residenze, palazzi, castelli e borghi che preservano arte, architettura e storia appartenente agli anni passati e valorizzano il patrimonio culturale del nostro Paese.

Alcune dimore sono state trasformate in attività turistiche dove trascorre vacanze fuori dal tempo, altre sono state restaurate e adibite ad abitazioni private.

Cosa rende una casa una dimora storica?

Una dimora diventa storica quando assume un interesse culturale, storico e antropologico dal punto di vista della dimora umana (fonte Wikipedia).

La dimora storica è stata posseduta in passato da un personaggio o una famiglia di rilievo, è stata progettata e realizzata da un architetto di spicco oppure fa parte di un quartiere o zona storica. La dimora può entrare a far parte di un albo che ne riconosce la storicità o può diventare Patrimonio dell’UNESCO.

Il fascino di abitare in una residenza d’epoca

Abitare in una residenza d’epoca è un’esperienza unica che consente di stabilire una connessione con il passato grazie a tutti gli elementi lo caratterizzano: decorazioni scultoree, camini in pietra o marmo, balaustre, archi e soffitti decorati con stucchi e affreschi, ringhiere antiche e colonne in pietra e marmo.

Il fascino è anche quello di diventare parte della storia preservandone le ricchezze urbanistiche, storiche e artistiche che hanno resistito al tempo.

Il fascino di vivere in una dimora storica

I vantaggi di vivere in una dimora storica

Scegliere di vivere dimora storica offre vantaggi unici.

Si entra a far parte di una comunità di persone propense alla conservazione della storia. Si ha la possibilità di comprendere e godere dell’arte del passato e, inoltre, il restauro ed il mantenimento di una dimora storica è svolto con particolare cura e attenzione per poterne preservare la bellezza e l’autenticità.

Vivere in una dimora storica è un’esperienza affascinante che può avvicinare gli amanti dell’arte, dell’architettura e della storia alla loro comunità e al passato.

Scopri le nostre residenze d’epoca in vendita o locazione:

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Bonus mobili: come funziona e come si ottiene

Data

16/Feb/2021

Categoria

 Bonus mobili 2021: “un bonus ad ampio raggio”

Anche per il 2021, da parte delle persone fisiche, sarà possibile fruire del “bonus mobili” per acquistare arredi ed elettrodomestici destinati ad abitazioni (prime o seconde case non fa differenza) fatte oggetto di interventi di recupero edilizio.

L’importo della detrazione massima, in vigore da parecchi anni e molto apprezzata, è stato addirittura elevato, passando da 5.000 a 8.000 euro

Di seguito illustriamo condizioni e modalità di utilizzo, anche alla luce di alcuni favorevoli chiarimenti forniti di recente dall’Agenzia delle Entrate.

 

Le scadenze aggiornate dei vari bonus per i fabbricati

La Legge di Bilancio per il 2021 (n. 178 del 30.12.2020) ha prorogato fino al 31.12.2021 le detrazioni per il “miglioramento”, in varie forme, dei fabbricati, scadenti alla fine del 2020 (bonus per il “recupero edilizio”, “bonus facciate”, bonus verde”).

La stessa legge ha altresì esteso di sei mesi – fino al 30 giugno 2022 – i termini di validità del Superbonus (“110 per cento”), con la possibilità, in alcuni specifici casi (soli condominii e fabbricati abitativi di un unico proprietario composti da non più di quattro unità immobiliari), di usufruire di un ulteriore termine di sei mesi (fino al 31 dicembre 2022) per terminare gli interventi in atto che abbiano raggiunto uno stato di avanzamento lavori almeno del 60 per cento.

Nel caso del Superbonus 110 per cento, inoltre, sono state apportate alla normativa numerose integrazioni volte ad estenderne l’ambito di applicazione.

Non si è invece reso necessario intervenire sugli ordinari bonus per l’efficientamento energetico (“ecobonus”) e per la prevenzione sismica (“sismabonus”) poiché il loro termine di validità era già fissato al 31 dicembre 2021.

La Legge n. 178/2020 ha anche introdotto due nuovi incentivi, volti a ridurre il consumo dell’acqua sanitaria e delle bottiglie di plastica dell’acqua per uso alimentare, dei quali tratteremo specificamente in un prossimo intervento.

 

Proroga al 31.12.2021 del “bonus mobili” con elevazione del tetto di spesa

Tra i bonus in scadenza il 31 dicembre 2020 vi era anche il “bonus mobili”: anche esso è stato prorogato di un anno, fino al 31 dicembre 2021.

Nel suo caso, inoltre, è stato sensibilmente elevato il tetto di spesa, portandolo da 10.000 a 16.000 euro, mantenendo invariata l’aliquota del 50 per cento.

In concreto, per le spese sostenute nel 2021 per l’acquisto di mobili e di elettrodomestici, sarà così possibile fruire di una detrazione massima dall’IRPEF di euro 8.000, in luogo dei tradizionali 5.000 euro, da ripartire in dieci quote annuali di pari importo (800 euro all’anno in luogo dei precedenti 500 euro).

 

Diritto al “bonus mobili” solo a seguito di interventi edilizi

Come già in passato, il “bonus mobili” viene riconosciuto, per le spese sostenute nel 2021, ai contribuenti che maturano il diritto alla detrazione per il recupero edilizio in relazione a interventi effettuati all’interno delle loro abitazioni iniziati dall’1 gennaio 2020 e solo se qualificati come manutenzione straordinaria, restauro/risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che tra gli interventi di manutenzione straordinaria rientrano anche quelli “finalizzati all’utilizzo di fonti rinnovabili di energia, quale l’installazione di una stufa a pellet o di impianti con generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, l’installazione o integrazione di un impianto di climatizzazione invernale ed estiva a pompa di calore e la sostituzione della caldaia, in quanto diretta a sostituire una componente essenziale dell’impianto di riscaldamento”.

Anche gli interventi di semplice manutenzione ordinaria generano il diritto al “bonus mobili”, ma solo per gli interventi effettuati nelle parti comuni degli edifici prevalentemente residenziali, sia condominii che fabbricati di un unico proprietario.

Occorre quindi tenere presente che non tutti gli interventi che beneficiano della detrazione per il recupero edilizio (che sono molti di più di quelli citati) generano il diritto al “bonus mobili”.

 

“Bonus mobili” anche con l’acquisto di abitazioni in fabbricati ristrutturati

Di recente, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che il “bonus mobili” spetta anche nei casi in cui si matura il diritto al “sisma bonus” (anche nella forma “Super”, potenziata al 110 per cento) o al bonus per l’acquisto di unità immobiliari in fabbricati interamente ristrutturati: anche in questi casi, infatti, la natura degli interventi “trainanti” il bonus mobili ha natura edilizia di carattere straordinario.

Questa precisazione è molto utile perché premia coloro che

  • effettuano interventi di prevenzione sismica su abitazioni o nelle parti comuni degli edifici residenziali
  • acquistano abitazioni da imprese di costruzione che abbiano effettuato interventi radicali di recupero di interi fabbricati: in questo caso gli interventi possono essere di prevenzione sismica, mediante demolizione e ricostruzione dell’edificio anche con aumento volumetrico se legittimato dagli strumenti urbanistici, o di ristrutturazione edilizia, restauro o risanamento conservativo.

Tra gli interventi che danno diritto al “bonus mobili” rientrano anche quelli di ricostruzione o ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi (terremoti, alluvioni, frane), ancorché non rientranti nelle categorie precedenti, sempreché sia stato dichiarato lo stato di emergenza nel comune di ubicazione.

 

Mobili ed elettrodomestici ammessi al bonus e loro destinazione specifica

Il “bonus mobili” premia l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore ad A+ (di classe “A” per i forni) per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica ed é finalizzato specificamente all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione o di altro intervento edilizio idoneo a generare il “bonus mobili”.

Questo comporta che i mobili e gli elettrodomestici – che devono essere “nuovi” – vanno destinati all’immobile su cui si è effettuato l’intervento edilizio “trainante” il “bonus mobili”, e non su altro.

Non è possibile effettuare un intervento edile su una “seconda casa” e destinare gli arredi acquistati con il “bonus mobili” alla “prima casa”, o viceversa.

Del pari, se si effettuano interventi sulle parti comuni, gli arredi acquistati con il “bonus mobili” devono essere utilizzati per attrezzare le parti comuni, come ad esempio la sala riunioni, l’alloggio o la guardiola del portiere, e non singole unità immobiliari di proprietà esclusiva.

 

“Bonus mobili” con plafond autonomo di spesa

Molto favorevole è poi la circostanza che il plafond di spesa del “bonus mobili” (euro 16.000 per il 2021) è distinto da quello relativo all’intervento edilizio sull’immobile che lo genera. Pertanto, i due benefici si cumulano.

A titolo di esempio, ipotizziamo che nel corso del 2021 una coppia acquisti un’abitazione, con o senza box pertinenziale, ubicata in un fabbricato interamente ristrutturato e che venditore sia l’impresa di costruzioni che ha effettuato l’intervento di recupero (le nuove costruzioni non generano il diritto né alla detrazione per il recupero edilizio, né al bonus mobili), anche nel caso in cui abbia commissionato l’esecuzione materiale dei lavori a un’impresa appaltatrice.

In questo caso, la coppia matura due diverse detrazioni IRPEF, ciascuna da utilizzare in dieci quote annuali nella dichiarazione dei redditi:

 

  • il bonus per il recupero edilizio, nella misura massima di 48.000 euro (50 per cento del 25 per cento prezzo di acquisto, entro un massimo di spesa agevolabile di euro 98.000)
  • il “bonus mobili”, nella misura massima di euro 8.000 (50 per cento del prezzo di acquisto dei mobili e degli elettrodomestici, entro il massimo di spesa di euro 16.000).

 

Se l’acquisto è stato cointestato fra i due acquirenti (ad es., al 50 per cento ciascuno), le detrazioni non raddoppiano, ma rimangono invariate e vanno suddivise fra di essi in relazione alle rispettive quote di spesa.

Nel caso in cui l’acquisto dell’immobile fosse avvenuto nel 2020 e gli arredi (mobili ed elettrodomestici) fossero stati acquistati con una spesa in parte sostenuta nel 2020 e in altra parte nel 2021, nulla cambia per il bonus per il recupero edilizio, mentre il calcolo del bonus mobili dovrà tenere conto del fatto che la spesa massima agevolabile per il 2020 è di euro 10.000 e per il 2021 di 16.000, importi non cumulabili fra loro.

Ad es.: se la spesa per l’acquisto dei mobili sostenuta nel 2020 è stata di euro 13.000, il bonus mobili spettante per tale anno é pari a euro 5.000 (il 50 per cento del tetto massimo che per tale anno è stato di euro 10.000). Nel 2021 potranno però essere acquistati ulteriori arredi fruendo di un bonus mobili massimo di euro 3.000 (il 50 per cento del plafond ancora disponibile pari a euro 6.000).

 

Tempistiche di acquisto e modalità di pagamento degli arredi

Nel caso di interventi di manutenzione o di ristrutturazione, per ottenere il bonus mobili è necessario che la data di inizio dei lavori preceda quella in cui si acquistano gli arredi, ma non è necessario che le spese di ristrutturazione siano sostenute prima delle seconde.

Da ricordare anche che le spese per l’acquisto degli arredi devono essere sostenute con mezzi di pagamento tracciabili, quali carte di credito, bancomat o bonifici: non è però necessario utilizzare il cosiddetto “bonifico speciale”, indispensabile per gli interventi di recupero edilizio o di efficientamento energetico.

 

Obbligo di comunicazione all’Enea per l’acquisto di alcuni elettrodomestici

Non tutti sanno che dal 2018 vanno comunicati all’Enea, entro 90 giorni, anche gli acquisti di elettrodomestici ammessi al “bonus mobili”.

Peraltro, la mancata o tardiva trasmissione non comporta la perdita del diritto alle detrazioni, non avendo la legge previsto alcuna sanzione, ma il solo obbligo.

 

Articolo di Stefano Baruzzi
Dottore commercialista e revisore legale, esperto di fiscalità immobiliare.
Responsabile Real Estate Contracts, Tax & Fiscal, Morning Capital Srl.

 

Fonti e approfondimenti

Ulteriori informazioni sulle molteplici regole che contraddistinguono la fruizione di questo e degli altri bonus per la casa possono essere acquisite consultando le aree dedicate dei siti internet dell’Agenzia delle Entrate  e dell’ Enea (Dipartimento Unità per L’efficienza Energetica).

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Asset class residenziale: nuovo oggetto del desiderio per gli investitori

Data

9/Feb/2021

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L’era post COVID-19 ha sancito un fattore di cambiamento nel Mercato dei capitali elevando a vera e propria “asset class” gli immobili a destinazione residenziale produttivi di reddito da locazioni. Approccio già consolidato nel resto d’Europa, sta rappresentando un cambiamento interessante per il settore degli investimenti.

Le premesse

Inquadriamo meglio il contesto in cui collocare le considerazioni sull’asset class residenziale facendo riferimento ai contenuti dell piattaforma di discussione “Italia 2021 – Competenze per riavviare il futuro” promossa da PWC Italia, con l’intento di condividere idee, sviluppare proposte e progettare azioni con i massimi esponenti del mondo delle istituzioni, della finanza e dell’impresa.

In particolare, il documento “La trasformazione del Real Estate a servizio del Paese”, a seguito di un’analisi dello scenario attuale, indica 10 priorità d’azione per il settore immobiliare nella fase post COVID-19.

Il dato di partenza rilevato da PWC è che Il settore immobiliare rappresenta il 20% del Pil del nostro paese e costituisce (ndr: si dovrebbe dire ‘continua a costituire’) la principale forma di investimento delle famiglie.

Asset class residenziale: il 27% degli investimenti immobiliari globali

Sempre secondo PWC, nell’ambito del settore Residenziale, le condizioni di mercato si deterioreranno nel breve mentre, sul lungo periodo, gli effetti congiunturali si manifesteranno in funzione dell’impatto della pandemia sul reddito delle famiglie.

Possiamo integrare i punti salienti di questa analisi con le informazioni del rapporto di Savills Global Living Report 2020: “Nei primi tre trimestri del 2020 gli investimenti immobiliari nel settore residenziale (che comprende il Multifamily, lo Student Housing e il Senior Living) hanno rappresentato il 27% degli investimenti immobiliari globali, rispetto al 16% di dieci anni fa.”[Savills.it]. Un trend in deciso rialzo.

Possibili scenari futuri

Secondo Savills la resilienza e i solidi fondamentali del settore rimangono validi anche nel difficile contesto macroeconomico attuale. Anche in uno scenario di grande incertezza globale, conseguente all’avvento del Covid-19, infatti, il settore residenziale si sta mostrando più resiliente rispetto ad altre asset class.

Nonostante gli effetti macroeconomici a breve termine della pandemia, il rapporto Savills prospetta una crescita a lungo termine dei volumi di capitale destinati ad essere investiti nell’asset class residenziale.

Dunque, il settore residenziale è diventato attraente in quanto, nella ricerca di diversificazione dell’allocazione dei capitali, gli investitori non identificano più tale obiettivo nel comporre il portafoglio secondo una distribuzione geografica e/o la segmentazione per tipologia di destinazione d’uso, ma nella ricerca di flussi di reddito stabili che il residenziale può garantire. Ulteriori approfondimenti nelle fonti a fondo articolo.

Anche l’analisi di Gabetti in collaborazione con Patrigest “Trend post-covid settore per settore” conferma che il settore residenziale ha dimostrato di essere il più resiliente tra le varie asset class del Real Estate. Una ulteriore conferma delle caratteristiche di interesse di questo comparto per gli investitori. Questi i nuovi trend individuati dal rapporto:

  • Casa polifunzionale, di dimensioni più ampie e con spazi modulabili;
  • Spazio per smart working, conseguente alla nuova impostazione organizzativa delle aziende sempre più ipotizzata come permanente e non temporanea;
  • Spazio esterno percepito di vitale importanza;
  • Servizi condominiali come box locker, palestra, sale polifunzionali;
  • Seconde case, grazie al ricorso allo smart working e alla maggiore propensione a trascorrere periodi di vacanza in una propria abitazione.

Residenziale, un asset class su cui investire

In un clima di incertezza generale le previsioni sono difficili: le variabili in gioco sono moltissime e i cambiamenti avvengono velocemente. Tuttavia, è un dato di fatto che, a seguito degli eventi che ci hanno portato a vivere intensamente gli spazi domestici, anche per lavorare e studiare, sono cambiate e stanno cambiando radicalmente le necessità abitative di gran parte delle persone.

Ne conseguono: un cambio repentino delle priorità per la scelta dell’abitazione e un desiderio di cambiamento nel breve termine. Secondo una survey di Scenari Immobiliari con casa.it presentata ad ottobre 2020, l’89% degli intervistati in tutta Italia, progetta un cambio di abitazione nei prossimi 2 anni. Tutti elementi che rendono l’asset class residenziale una delle più interessanti per il prossimo futuro.

In Italia siamo agli albori di quella che si deve intendere, innanzitutto, come una rivoluzione di tipo culturale, prima ancora che un’opportunità offerta da e per un nuovo business. Il mondo dei capitali si muove in fretta, le rivoluzioni culturali chiedono un tempo più dilatato. Sono, infatti, chiari i passi che dovremo percorrere e che implicheranno forti cambiamenti in adesione a quanto si sta profilando:

  • approccio mentale all’immobiliare come “bene rifugio” non solo come investimento patrimoniale diretto (ad uso personale), ma reddituale;
  • adeguamento di strumenti e tecnologie da parte dei gestori immobiliari;
  • apertura su larga scala e con approccio istituzionale del business dei servizi alla persona, in affiancamento a quelli più tradizionali riferiti agli immobili.

Fonti

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Il box auto: un asset immobiliare ‘poliedrico’

Data

3/Feb/2021

Categoria

Articoli Articoli Articoli Articoli Articoli Articoli Articoli Articoli Articoli Articoli Articoli Articoli Articoli Articoli Articoli Articoli

Il box auto è uno degli asset immobiliari che può offrire più ragioni d’investimento:

  • minime attività di ordine manutentivo diretto;
  • assenza di impianti tecnici complessi;
  • un comodo spazio per la protezione dei mezzi di trasporto;
  • la rendita data dall’affitto;
  • il guadagno dato dalla plusvalenza nel processo di rivendita in funzione del Mercato di periodo;
  • spazio aggiuntivo all’abitare a basso costo per uso a magazzino o con diverse modalità – fino all’hobbistica – ove consentito.

Le grandi città, sempre più trafficate e con parcheggi quasi esclusivamente a pagamento, invitano alla scelta di avere un box auto a disposizione, beneficiando di ottimizzazioni fiscali se di pertinenza all’immobile principale.

Secondo gli ultimi dati dell’Agenzia delle Entrate, in Italia nel primo trimestre del 2020 sono stati compravenduti 67.210 box e posti auto. (Fonte: Il sole24 ore)

Qual è il prezzo medio di un box e le relative spese?

Il prezzo medio di un box si aggira tra i 20mila e i 60mila euro. Nelle zone centrali delle grandi metropoli come Milano e Roma si possono anche superare i 150mila euro.

Le spese per l’acquisto sono composte dalle seguenti voci:

  • Notaio per l’atto a rogito, tipicamente basate da una percentuale sul valore di acquisto;
  • imposta di registro che varia in funzione del fatto che il box sia connesso o meno all’abitazione principale;
  • imposta catastale e ipotecaria 100 euro se si acquista da privato, 400 euro se si acquista da impresa soggetta ad iva;
  • IVA: variabile dal 4% al 22% come meglio dettagliato nel prosieguo.

L’imposta di registro e l’IVA

L’imposta di registro varia se si acquista il box da un privato o da una società. Di seguito le diverse percentuali a seconda della situazione:

Se si acquista da privato:

  • L’imposta di registro è del 2% per pertinenza prima casa (solo per appartamenti acquistati dopo il 1982). L’imposta agevolata si applica anche se il box viene acquistato a posteriori ma lo si annette alla pertinenzialità dell’abitazione principale sprovvista di box e posto auto.
  • L’imposta di registro è del 9% se il box non è pertinenziale.

Se si acquista da società:

La prima classificazione di tipo generale è data dalla natura del venditore: se la società venditrice ha costruito l’immobile seguono certe regole, se la società ha il solo possesso dell’immobile da vendere ne seguono altre, il tutto come meglio specificato nel seguito.

  • Al box non edificato dalla società costruttrice si applica l’aliquota IVA del 22% oltre 4% imposta ipocatastale, a meno che non diventi pertinenziale all’appartamento. In questo caso, in assenza di un altro parcheggio già di natura pertinenziale, si ottiene l’agevolazione prima casa pari al 4%;
  • Ove l’acquisto del box sia eseguito con società costruttrice, in caso di box non pertinenziale si applica IVA costruttori del 10% più 4% imposta ipocatastale.

La rendita e i vantaggi dell’acquisto di un box

La rendita varia a seconda della città e della posizione. Secondo una ricerca svolta da Idealista nel primo trimestre del 2020 a Milano e Roma si può ottenere una rendita indicativa fino al 6%, Torino 5,6%, Genova 4,5%, Firenze 5,8.

Sotto il profilo economico-finanziario l’acquisto di un box offre quindi numerosi spunti positivi:

  • il rendimento è di gran lunga superiore al costo del debito calcolato sullo spread di periodo in applicazione dell’indice Euribor (nel momento in cui questo articolo viene redatto, a tasso negativo);
  • il costo di gestione della locazione di un box è irrisoria rispetto alla rendita offerta;
  • in via deduttiva da quanto indicato nei due punti che precedono, il rendimento netto, prima delle tasse, è di tutto rispetto.

La rivendita è più agevole rispetto ad altre tipologie immobiliari, spesso produttiva di un guadagno (plusvalenza) sul prezzo di acquisto.

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Sottoscrizione contratti di Agency di frazionamenti e cantieri

Data

18/Mag/2020

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Compravendita di due portafogli immobiliari da oltre 400 mln euro tra Vittoria Assicurazioni, York Capital Management e Stoneweg

Interimmobili Agency sottoscrive il mandato di commercializzazione dell’intero patrimonio posseduto dalla società acquisita da York e Stoneweg in occasione di un’operazione di più ampio respiro nota come NIKE Reloaded (Comunicato Stampa allegato).

 

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Acquisizione del 100% delle quote di Interimmobili Srl

Data

4/Nov/2019

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Location

Milano (MI)

Finalizzata la seconda operazione di buyout di Vittoria Assicurazioni. La Compagnia cede il 100% delle quote sociali a Maurizio Monteverdi e Filippo Peschiera, che hanno acquisito rispettivamente il 55% ed il 45% del capitale sociale tramite due holding di partecipazione. Le parti coinvolte hanno inoltre definito anche un nuovo contratto di servizi immobiliari pluriennali in riferimento agli immobili posseduti sempre dal gruppo.

L’obiettivo dei nuovi soci è di realizzare una significativa sinergia con Morning Capital, già oggetto di buyout nell’aprile 2019, che ha sottoscritto contratti di gestione relativi al patrimonio immobiliare per un Asset Under Management di circa 700 milioni di euro, prevalentemente caratterizzato da immobili di tipologia residenziale.