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Reverse mortgage o prestito vitalizio ipotecario: uno strumento da scoprire
25/Mag/2021
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Parliamo di reverse mortgage prendendo spunto dalla situazione economica attuale, che, come è noto, è stata danneggiata notevolmente dalla pandemia da SARS-CoV-2. Sempre più persone si trovano in condizioni di precarietà.
Questo contesto incide in modo particolare su quei soggetti ultrasessantenni, la cui domanda di liquidità è in aumento dovuta all’avanzare dell’età della società e al regresso dell’organismo pensionistico. Per le persone anziane è più difficile accedere al credito per l’ostacolo di dimostrare la sostenibilità del prestito che sono intenzionati ad ottenere.
Il reverse mortgage
Per far fronte a questa necessità, esiste già da tempo, ma non da tutti conosciuto, una forma di finanziamento per ottenere un’erogazione di denaro: il prestito vitalizio ipotecario, dedicato proprio agli over 60.
È il mondo anglosassone a sviluppare questa forma di finanziamento conosciuta come:
- prestito vitalizio ipotecario,
- lifetime mortgage,
- equity release o reverse mortgage.
I requisiti per accedere al reverse mortgage
I requisiti indispensabili sono:
- 60 anni compiuti
- Immobile di proprietà ad uso civile abitativo
Se l’individuo è sposato o convive da più di 5 anni nello stabile oggetto di garanzia, è necessaria l’approvazione del partner che deve aver compiuto 60 anni ugualmente. I requisiti non sono un diritto di assegnazione del reverse mortgage, ma il creditore stimerà in modo indipendente se concedere il prestito.
I soggetti che hanno il diritto ad erogare il lifetime mortgage sono le banche o gli intermediari finanziari. Il prestito è a lungo termine e basato su un’ipoteca di primo grado sull’immobile di proprietà del richiedente. L’ipoteca viene inserita nel registro immobiliari con atto notarile.
A quanto ammonta il prestito
L’importo del prestito vitalizio ipotecario può variare dal 15% al 50% del valore complessivo dell’immobile ipotecato. Il valore dell’immobile è fissato tramite perizia di un tecnico ‘incaricato dal’ o ‘gradito al’ soggetto finanziatore. Successivamente alla stipula del prestito, c’è l’obbligo di non attuare nessuna modifica sul bene oggetto di garanzia. Più l’età del richiedente è avanzata più gli intermediari finanziari sono disposti a erogare maggior importo del finanziamento.
Questo tipo di mutuo ha la particolarità che il debito viene restituito tutto o in parte successivamente alla morte del mutuatario.
Tipologie di prestito vitalizio ipotecario ed estinzione
Ci sono 3 differenti tipologie di prestito vitalizio ipotecario:
- Standard: erogazione di liquidità in un’unica soluzione alla stipula del contratto senza il pagamento di rate di rimborso. Viene restituita tutta la quota capitale e tutti gli interessi maturati dagli eredi in un’unica soluzione.
- Erogazione graduale: erogazione di liquidità a cadenza concordata senza il pagamento di rate di rimborso. Viene restituita tutta la quota capitale e tutti gli interessi maturati dagli eredi in un’unica soluzione come quello standard.
- Solo interessi: vengono pagate rate con solo la quota interessi e la quota capitale viene pagata dagli eredi in un’unica soluzione.
Si è tenuti a estinguere il debito contratto in un’unica soluzione entro i 10 – 12 mesi dal decesso degli stipulanti. (articolo unico della legge 2 aprile 2015 n. 44, in vigore dal 6 maggio 2015, che ha modificato i commi 12 e seguenti dell’articolo 11-quaterdecies del decreto legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248). Con la modifica dei commi del 2015 il disciplinatore ha voluto rendere più attuabile la richiesta del mortgage, in particolare abbassando l’età di domanda da 65 anni a 60 anni.
La restituzione del prestito
Le possibilità che hanno i successori sono di vendere l’immobile oggetto di ipoteca e con i ricavi della vendita saldare il debito, in alternativa, possono pagare con i propri denari la banca così da eliminare il diritto reale di garanzia dall’immobile. In caso in cui non dovessero esserci eredi o questi ultimi non estinguessero il debito entro i termini, la banca avrà la facoltà di metterà il bene sul mercato e ove si riuscisse ad ottenere una somma maggiore rispetto al finanziamento erogato, la differenza andrà agli eredi.
Ci sono dei casi in cui si presenta l’obbligo di restituzione in un’unica soluzione precedentemente al decesso dei mutuatari:
- Il proprietario vende tutto o in parte l’immobile, mentre è ancora in vita;
- Il soggetto che accede a questo tipo di finanziamento istaura diritti reali, di godimento o diritti reali di garanzia in favore di terzi.
Reverse mortgage: vantaggi e svantaggi
I maggiori vantaggi del prestito vitalizio ipotecario:
- Non c’è la presenza di rate per i mutuatari;
- Per estinguere il debito non verrà chiesto un importo più alto del valore del bene oggetto di garanzia;
- In caso in cui la vendita dell’immobile avesse generato un capitale eccedente al debito, viene distribuita ai successori;
- Questo modello di finanziamento consente di vivere all’interno dell’immobile senza perdere la proprietà.
Svantaggi del prestito vitalizio ipotecario:
- Non è possibile attuare delle modifiche sull’immobile successivamente alla stipula del contratto di finanziamento;
- Non è possibile vendere il bene;
- Mantenere in buono stato l’immobile. Annualmente redimere un documento da un tecnico che attesti la buona condizione di manutenzione;
- L’immobile non potrà essere locato o affittato.
Il prestito vitalizio ipotecario può essere una valida sostituzione alla vendita della nuda proprietà del bene. Questo strumento monetizza parte del valore della propria abitazione e permette di proseguirne il godimento.
Articolo di Francesco Londero, Asset Management Team, Morning Capital.
