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Classe energetica: quanto è importante per l’acquisto o la locazione di un immobile
12/Lug/2022
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A partire dal 2009, nella nostra legislazione è stato progressivamente previsto l’obbligo di dotarsi dell’attestato di prestazione energetica (“APE”) delle unità immobiliari al fine di documentarne, a cura di professionisti abilitati al rilascio, la prestazione energetica.
La classificazione energetica attribuita con l’APE, oltre a una immediata valenza giuridica e contrattuale, comporta rilevanti riflessi commerciali giacché consente alla domanda di attribuire, a parità di altre circostanze, un maggior valore alle unità meglio performanti sul piano energetico e, unitamente agli obblighi sempre più stringenti imposti dalla normativa di settore, orienta le scelte dei proprietari, degli utilizzatori e degli operatori verso soluzioni sempre più efficienti, anche attraverso interventi di riqualificazione dell’usato.
L’APE rappresenta dunque anche un importante strumento di politica economica, energetica e ambientale in quanto funzionale ad orientare le scelte verso soluzioni a impatto energetico basso o nullo.
Quando è obbligatoria l’attestazione energetica
Da una decina di anni è obbligatorio dotarsi dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) in tutti i casi in cui si intende locare o trasferire una unità immobiliare o un intero edificio, a prescindere dalla destinazione d’uso, residenziale o a uso “diverso” (terziaria o produttiva o commerciale).
Nel solo caso in cui si loca una singola unità immobiliare è facoltativo allegare l’APE al contratto di locazione, cosa comunque comoda e consigliabile, anche perché non comporta alcun esborso poiché l’allegazione dell’APE gode dell’esenzione dalle imposte di bollo e di registro.
Negli altri casi (locazione di un intero edificio o trasferimento a titolo oneroso di unità immobiliari o di interi edifici), l’allegazione dell’APE all’atto o al contratto è invece obbligatoria.
In tutti i casi è comunque obbligatorio inserire sempre nell’atto di trasferimento o nel contratto di locazione, a pena di pesantissime sanzioni pecuniarie dovute in solido dalle Parti, una specifica clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, relative alla prestazione energetica.
Se il proprietario utilizza in proprio l’immobile o lo mantiene “sfitto” non è necessario che lo doti dell’APE.
Tale obbligo sorge, però, nel momento in cui si decida di porre l’immobile in locazione o in vendita poiché per legge occorre riportare negli “annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali (…) gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente”.
Si consideri, poi, che, per legge “In tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime; in caso di vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatore fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e produce l’attestato di prestazione energetica entro quindici giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità”.
A seconda delle normative regionali l’APE ha una validità fino a un massimo di dieci anni, ma solo se non si effettuano interventi che impattino sulla prestazione energetica, altrimenti occorre farsi rilasciare un APE aggiornato in caso di locazione o di trasferimento dell’immobile.
Il contenuto informativo dell’APE
Gli APE contengono svariati dati e informazioni sui seguenti aspetti principali:
- identificazione dell’immobile; servizi dotati di rilevanza energetica in esso presenti (in particolare, climatizzazione invernale, climatizzazione estiva, produzione di acqua calda sanitaria, illuminazione, presenza o meno dell’impianto di ventilazione meccanica);
- prestazione e classificazione energetica propria dell’immobile e confronto rispetto a immobili simili; fonti energetiche utilizzate, quantità annua di energia consumata “in uso standard”, indici di prestazione energetica non rinnovabile e rinnovabile ed emissioni di CO2;
- interventi raccomandati ai fini del miglioramento della prestazione energetica e risultati conseguibili;
- altri dati significativi sul piano energetico relativi all’immobile e ai suoi impianti; dati del certificatore, indicazione del software utilizzato e data in cui il certificatore ha effettuato il sopralluogo finalizzato al rilascio dell’APE.
Da ricordare che l’APE viene rilasciato sotto forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio, con conseguente rilevanza anche ai fini penali, oltre che di responsabilità civile per l’affidamento che i contenuti dell’APE generano nel committente e nei terzi che con lo stesso concludono contratti (di locazione o di compravendita e simili).
L’APE quale strumento di politica economica e ambientale
Da quanto abbiamo illustrato emerge che, oltre a essere dotato di una rilevantissima valenza giuridica e contrattuale, l’APE costituisce anche un importante strumento di politica economica, energetica e ambientale in quanto le misurazioni, le informazioni e le raccomandazioni che esso fornisce sono idonee ad orientare i costruttori, i proprietari e gli utilizzatori dell’immobile verso scelte di maggiore efficienza energetica.
Tali scelte si rendono possibili in vari modi e in vari momenti, ad esempio:
- chi intende acquistare un immobile durante la fase di ricerca può porre a raffronto più unità immobiliari e gli edifici nei quali le stesse sono ubicate non solo sotto il profilo dell’ubicazione, dell’aspetto architettonico ed estetico, della vicinanza alle infrastrutture (ad es.: strade, autostrade, linee della metropolitana e di altri mezzi pubblici, istituti scolastici, ecc), ma anche in base alla prestazione energetica. Considerazioni analoghe valgono in fase di ricerca per la locazione;
- un proprietario potrà valutare le raccomandazioni fornite dal tecnico certificatore e decidere di effettuare uno o più fra gli interventi in esso suggeriti al fine di migliorare la prestazione energetica del proprio immobile. Considerazioni analoghe valgono per l’inquilino, che potrà eventualmente decidere di porre in essere interventi di efficientamento previo accordo e autorizzazione del locatore.
Le predette considerazioni generano conseguenze molto importanti a livello commerciale poiché il mercato tende a premiare con un prezzo maggiore (di acquisto o come canone di locazione) gli immobili maggiormente performanti sul piano energetico e tale valutazione può essere avviata mediante l’esame dell’APE, salvi evidentemente ulteriori approfondimenti che possono essere effettuati commissionando specifiche indagini e diagnosi energetiche.
L’importo delle spese condominiali – tra le quali un ruolo primario rivestono proprio le spese energetiche – costituisce una delle prime e più delicate richieste che aspiranti inquilini e aspiranti acquirenti rivolgono ai proprietari.
Normativa fiscale e APE
Proprio in ragione della enorme importanza che l’efficienza energetica ha assunto sotto molteplici profili – per considerazioni legate agli approvvigionamenti dall’estero (la cosiddetta “bolletta energetica”), ancor più in fasi di gravi turbolenze geopolitiche, di salvaguardia dell’ambiente, di creazione di imprese e di nuovi posti di lavoro “green”, di rispetto degli impegni assunti dal nostro Paese con l’adesione ai trattati internazionali e per altre considerazioni ancora – il legislatore, nel corso del tempo, ha sempre più emanato norme di settore (edilizio – urbanistiche, impiantistiche, ambientali, di diritto dei contratti, tributarie, ecc. ) volte a (secondo i casi) imporre o incentivare scelte degli operatori sempre più virtuose sotto il profilo dell’efficienza energetica.
Anche sotto questo profilo, l’APE risulta uno strumento molto importante giacché funzionale, in via esemplificativa, alla valutazione dei requisiti per accedere a importanti benefici fiscali in caso di interventi di recupero e riqualificazione degli immobili e degli impianti già esistenti (ad es.: ecobonus, bonus per il recupero edilizio, Superecobonus, eco -sisma bonus, conto termico e altri incentivi statali o locali), di acquisto di edifici da demolire, ricostruire e rivendere ad alta efficienza energetica (si pensi, ad es., all’art. 7 del D.L. n. 34/2019 sugli “Incentivi per la valorizzazione edilizia” o all’art. 21 del D.L. “Sblocca Italia” n. 133/2014 recante “Misure per l’incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione”).
Conclusioni
Lungi dal rappresentare un semplice appesantimento burocratico (peraltro, poco oneroso), un buon APE rappresenta un importante “biglietto da visita” delle proprie unità immobiliari.
Pertanto, merita di essere curato e, possibilmente, migliorato nelle sue risultanze attraverso la programmazione e la esecuzione di interventi idonei a migliorare le prestazioni energetiche (sotto il profilo sia dell’efficienza che della funzionalità e del confort), a ridurre i costi di esercizio, a salvaguardare l’ambiente e, con ciò, migliorare anche i ritorni economici ritraibili dalla locazione o dalla vendita del bene, potendo peraltro fruire delle importanti agevolazioni fiscali ad oggi in vigore con orizzonte proiettato fino al 31.12.2024.
Articolo di Stefano Baruzzi, Dottore commercialista e revisore legale, esperto di fiscalità immobiliare.
Responsabile Real Estate Contracts, Tax & Fiscal, Morning Capital Srl