Agevolazioni prima casai “under 36” anche per tutto il 2023
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Agevolazioni per l’acquisto della prima casa da parte di “under 36” anche per tutto il 2023

Data

21/Feb/2023

Categoria

Articoli

La Legge di Bilancio 2023 ha prorogato per tutto l’anno in corso le disposizioni che dal 2021 permettono di detassare l’acquisto della “prima casa” e delle sue pertinenze da parte di soggetti che nell’anno di stipula del rogito di compravendita non abbiano ancora compiuto i 36 anni di età e dispongano di un ISEE non superiore a 40.000 euro.

Agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” da parte di “under 36”

La Legge di Bilancio 2023 (n. 197 del 29.12.2022) contiene numerose disposizioni relative al settore immobiliare: tra di esse particolare attenzione merita la proroga per tutto il 2023 (art. 1, comma 74, lettera c) dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa di abitazione” a favore dei soggetti di età inferiore a 36 anni (“under 36”), in scadenza alla fine del 2022.

Questa agevolazione è stata introdotta dal 26.5.2021 (D.L. “Sostegni” n. 73/2021, art.64, commi da 6 a 11) allo scopo di “azzerare” le imposte indirette dovute per l’acquisto della “prima casa di abitazione” e delle relative pertinenze (box o posto auto, cantina o soffitta) dagli acquirenti che nell’anno di sottoscrizione del rogito di compravendita non abbiano ancora compiuto i 36 anni di età e che dispongano di un ISEE non superiore a Euro 40.000.

La durata dell’agevolazione era inizialmente prevista fino al 30.6.2022, ma poi estesa al 31.12.2022 e ora fino al 31.12.2023.

Portata dell’agevolazione

Come già accennato, scopo dell’agevolazione “under 36” è di azzerare le imposte indirette (registro o IVA, ipotecarie e catastali) normalmente dovute per l’acquisto della “prima casa di abitazione” da parte di soggetti che nell’anno dell’acquisto non abbiano ancora compiuto 36 anni.

Di fatto, si tratta di una “agevolazione dell’agevolazione” giacché l’acquisto della “prima casa di abitazione” è in ogni caso favorito, ormai da decenni, per qualunque soggetto a prescindere dall’età, con l’applicazione dell’imposta di registro o dell’IVA in misura sensibilmente ridotta (2 o 4 per cento) rispetto a quanto altrimenti dovuto (9 o 10 per cento, rispettivamente) oltre all’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (euro 50 ciascuna se l’atto è in regime di registro, euro 200 ciascuna se è soggetto a IVA).

Ebbene, qualora siano soddisfatte tutte le condizioni previste dall’agevolazione “under 36”, l’acquirente può di fatto azzerare il carico tributario per l’acquisto della “prima casa” fruendo:

  • direttamente dell’esenzione dal pagamento al notaio – che le versa poi nelle casse dello Stato – dell’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale (nel caso in cui l’atto sia soggetto a imposta di registro);
  • indirettamente, del successivo recupero dell’IVA che deve essere in ogni caso pagata alla società venditrice (se l’atto è soggetto a IVA). In questo caso, infatti, l’acquirente deve corrispondere l’IVA al venditore al momento del rogito, ma può poi recuperarla attraverso un apposito credito di imposta, di ammontare pari all’IVA corrisposta per l’acquisto, che la legge gli riconosce e che può essere utilizzato in vari modi.

Precisamente, “il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto. Può altresì essere utilizzato in “compensazione” da altri tributi e contributi attraverso il modello F24 (codice tributo 6928).

E’ importante tenere presente che il credito d’imposta per l’IVA, in ogni caso, non dà diritto a rimborsi, ma deve necessariamente essere “recuperato” in una delle modalità sopra precisate.

Nel frequente caso in cui l’acquisto venga finanziato mediante un mutuo, si ha anche diritto all’esenzione dall’imposta sostitutiva, altrimenti dovuta nella misura dello 0,25 per cento dell’importo del finanziamento.

Condizioni per poter fruire dell’agevolazione “under 36”

Per godere dell’agevolazione “under 36” devono essere rispettate alcune condizioni, e precisamente:

  • l’acquisto deve fruire dei requisiti che danno diritto alla generalità dei contribuenti alle agevolazioni “prima casa”;
  • l’acquirente non deve avere ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto é rogitato
  • l’acquirente deve avere un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente (“ISEE”) non superiore a 40.000 euro annui, riferita al secondo anno antecedente a quello dell’acquisto (per i rogiti da stipulare nel 2023 il riferimento è, quindi, alla situazione economico – patrimoniale in essere nell’anno 2021), con il grosso limite che il “nucleo familiare”, ai fini ISEE, è costituito (ai sensi dell’art. 3 del DPCM n. 159/2013) dall’insieme dei soggetti componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della Dichiarazione Sostitutiva Unica (“DSU”) per il rilascio dell’ISEE, fatte salve le eccezioni stabilite dallo stesso articolo, cosicché occorre pianificare per tempo il “distacco” dal nucleo familiare al fine di potersi presentare all’atto con un ISEE personale e di importo ridotto al fine di rientrare sotto la soglia di Euro 40.000.

Conseguenze dell’uso indebito dell’agevolazione “under 36”

Nel caso si fruisca dell’agevolazione “under 36” senza averne diritto oppure si decada (ad es., per non avere trasferito la residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione nel termine di legge di 18 mesi) si devono pagare le imposte che sarebbero state dovute in mancanza dei requisiti, oltre agli interessi di legge e a una sanzione del 30 per cento.

Cosa si può acquistare con le agevolazioni “under 36”

Con le agevolazioni “under 36” è possibile acquistare gli stessi immobili e/o diritti rientranti nelle “agevolazioni prima casa”, e precisamente: acquisto della piena proprietà o della nuda proprietà e diritti di usufrutto, uso, abitazione su case appartenenti a categorie catastali diverse da A/1 (“abitazioni di tipo signorile”), A/8 (“abitazioni in ville”), A/9 (“Castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici”) e relative pertinenze con il limite di una sola unità immobiliare per ciascuna categoria catastale C/2 (cantine e soffitte), C/6 (box e posti auto), C/7 (“Tettoie chiuse o aperte”).

Considerazioni finali

Quella fornita è una sintesi esplicativa dell’agevolazione “under 36”, che sta incontrando molta diffusione.

Come sempre, vi sono molte altre questioni che possono entrare in gioco nell’applicazione pratica dell’agevolazione, rispetto alle quali l’Agenzia delle Entrate ha fornito utili indicazioni con la circolare n. 12/2021 e con alcune risposte a interpello successive.

Possiamo concludere evidenziando come l’agevolazione “under 36”, di fatto, più che agevolare il distacco dei “giovani” dal nucleo familiare, favorisca l’acquisto della “prima casa” da parte di giovani che si sono già distaccati per tempo da proprio nucleo originario: il meccanismo di calcolo dell’ISEE su base familiare genera infatti questa importante conseguenza, che occorre conoscere in modo da programmare per tempo la “fuoriuscita” in vista del successivo acquisto.

Articolo di Stefano Baruzzi, Dottore commercialista e revisore legale, esperto di fiscalità immobiliare.
Responsabile Real Estate Contracts, Tax & Fiscal, Morning Capital Srl