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Il box auto: un asset immobiliare ‘poliedrico’

Data

3/Feb/2021

Categoria

Articoli

Il box auto è uno degli asset immobiliari che può offrire più ragioni d’investimento:

  • minime attività di ordine manutentivo diretto;
  • assenza di impianti tecnici complessi;
  • un comodo spazio per la protezione dei mezzi di trasporto;
  • la rendita data dall’affitto;
  • il guadagno dato dalla plusvalenza nel processo di rivendita in funzione del Mercato di periodo;
  • spazio aggiuntivo all’abitare a basso costo per uso a magazzino o con diverse modalità – fino all’hobbistica – ove consentito.

Le grandi città, sempre più trafficate e con parcheggi quasi esclusivamente a pagamento, invitano alla scelta di avere un box auto a disposizione, beneficiando di ottimizzazioni fiscali se di pertinenza all’immobile principale.

Secondo gli ultimi dati dell’Agenzia delle Entrate, in Italia nel primo trimestre del 2020 sono stati compravenduti 67.210 box e posti auto. (Fonte: Il sole24 ore)

Qual è il prezzo medio di un box e le relative spese?

Il prezzo medio di un box si aggira tra i 20mila e i 60mila euro. Nelle zone centrali delle grandi metropoli come Milano e Roma si possono anche superare i 150mila euro.

Le spese per l’acquisto sono composte dalle seguenti voci:

  • Notaio per l’atto a rogito, tipicamente basate da una percentuale sul valore di acquisto;
  • imposta di registro che varia in funzione del fatto che il box sia connesso o meno all’abitazione principale;
  • imposta catastale e ipotecaria 100 euro se si acquista da privato, 400 euro se si acquista da impresa soggetta ad iva;
  • IVA: variabile dal 4% al 22% come meglio dettagliato nel prosieguo.

L’imposta di registro e l’IVA

L’imposta di registro varia se si acquista il box da un privato o da una società. Di seguito le diverse percentuali a seconda della situazione:

Se si acquista da privato:

  • L’imposta di registro è del 2% per pertinenza prima casa (solo per appartamenti acquistati dopo il 1982). L’imposta agevolata si applica anche se il box viene acquistato a posteriori ma lo si annette alla pertinenzialità dell’abitazione principale sprovvista di box e posto auto.
  • L’imposta di registro è del 9% se il box non è pertinenziale.

Se si acquista da società:

La prima classificazione di tipo generale è data dalla natura del venditore: se la società venditrice ha costruito l’immobile seguono certe regole, se la società ha il solo possesso dell’immobile da vendere ne seguono altre, il tutto come meglio specificato nel seguito.

  • Al box non edificato dalla società costruttrice si applica l’aliquota IVA del 22% oltre 4% imposta ipocatastale, a meno che non diventi pertinenziale all’appartamento. In questo caso, in assenza di un altro parcheggio già di natura pertinenziale, si ottiene l’agevolazione prima casa pari al 4%;
  • Ove l’acquisto del box sia eseguito con società costruttrice, in caso di box non pertinenziale si applica IVA costruttori del 10% più 4% imposta ipocatastale.

La rendita e i vantaggi dell’acquisto di un box

La rendita varia a seconda della città e della posizione. Secondo una ricerca svolta da Idealista nel primo trimestre del 2020 a Milano e Roma si può ottenere una rendita indicativa fino al 6%, Torino 5,6%, Genova 4,5%, Firenze 5,8.

Sotto il profilo economico-finanziario l’acquisto di un box offre quindi numerosi spunti positivi:

  • il rendimento è di gran lunga superiore al costo del debito calcolato sullo spread di periodo in applicazione dell’indice Euribor (nel momento in cui questo articolo viene redatto, a tasso negativo);
  • il costo di gestione della locazione di un box è irrisoria rispetto alla rendita offerta;
  • in via deduttiva da quanto indicato nei due punti che precedono, il rendimento netto, prima delle tasse, è di tutto rispetto.

La rivendita è più agevole rispetto ad altre tipologie immobiliari, spesso produttiva di un guadagno (plusvalenza) sul prezzo di acquisto.