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Contratto di locazione residenziale: quale scegliere e cosa è importante sapere

Data

7/Mar/2022

Categoria

Non categorizzato

Contratto di locazione residenziale: in questo nuovo contributo riteniamo utile trattare il tema del contratto di locazione per uso durevole di abitazione, che per sua natura, può interessare molti di noi – lato conduttore o lato locatore, per fini personali oppure lavorativi – e in relazione al quale è necessario tenere presenti alcuni aspetti di particolare importanza.

 

Locazioni residenziali a canone “libero” o “concordato”

I contratti di locazione per uso residenziale durevole sono regolamentati dalla Legge n. 431/1998 e nel redigerli occorre rispettare alcune prescrizioni che essa pone in via tassativa, in primis la durata, che può essere di quattro anni tacitamente rinnovabili alla prima scadenza per eguale durata oppure di tre anni rinnovabili alla prima scadenza di ulteriori due.

Un primo importante aspetto da valutare è dato proprio dalla combinazione fra durata e canone di locazione: la Legge 431/1998 prevede, infatti, la possibilità per le Parti (locatore e conduttore) di accordarsi su

  • una durata di 4 anni più 4, dando in tal caso la possibilità di definire liberamente il canone di locazione

oppure su

  • una durata di 3 anni più 2, in tal caso, però, prescrivendo che il canone di locazione deve essere non superiore a quanto definito localmente dalle organizzazioni sindacali rappresentative dei locatori e dei conduttori.

In sostanza, il trade off è tra una durata più lunga (di fatto, otto anni, salvo casi particolari) con un canone di locazione maggiore e liberamente determinabile fra le Parti ed una durata più breve (di fatto, 5 anni, salvo casi particolari) con un canone locativo di importo inferiore e vincolato dagli accordi locali dei sindacati.

Nel secondo caso, peraltro, occorre anche considerare la necessità di effettuare conteggi più articolati (proprio al fine di rispettare gli accordi sindacali assunti in sede locale fra le richiamate organizzazioni) ed il vantaggio di poter fruire di alcune agevolazioni fiscali che alleggeriscono il carico impositivo gravante sul canone di locazione.

Ricordiamo anche che, di fatto, la durata dei contratti “4+4” è di otto anni e quella dei contratti “3+2” assomma a cinque, stante la circostanza che, alla prima scadenza, la legge preclude la possibilità per il locatore di comunicare al conduttore una valida disdetta a meno che non ricorrano, effettivamente, le specifiche condizioni previste dall’art. 3 della Legge n. 431/1998.

 

Le agevolazioni fiscali per i contratti di locazione residenziale a canone concordato

Una prima agevolazione fiscale prevista dalla Legge n. 431/1998 a favore dei contratti di locazione abitativa stipulati a canone concordato nei Comuni soggetti a tensioni abitative riguarda la riduzione del reddito imponibile nella misura “ulteriore” del trenta per cento, posto che tale riduzione specifica si “aggiunge” a quella “di base (5 per cento del canone di locazione, salve percentuali maggiori riconosciute, rispettivamente, a Venezia centro e Isole circostanti e ai fabbricati di interesse storico/artistico, cui spettano riduzioni del 25 e del 35 per cento)  che il Testo Unico delle Imposte sui Redditi riconosce a tutti i canoni di locazione, a prescindere dalla tipologia di contratto adottata.

Una seconda importante agevolazione consiste nell’applicazione dell’imposta di registro, ove dovuta, su un importo pari al settanta per cento del canone di locazione, con una riduzione del trenta per cento rispetto a quello che sarebbe il normale imponibile.

Una ulteriore agevolazione fiscale in favore dei soli contratti di locazione a canone concordato riguarda l’IMU, imposta della quale viene riconosciuta la riduzione al 75 per cento dell’importo risultante applicando l’aliquota stabilita, anno per anno, dal singolo Comune.

 

Forma scritta, attestato di prestazione energetica e conformità catastale

I contratti di locazione devono essere formalizzati per iscritto, a pena di invalidità, e devono riportare una dichiarazione espressa con la quale “il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica” dell’immobile locatogli.

Non è obbligatorio allegare al contratto di locazione copia dell’attestato di prestazione energetica quando oggetto della locazione sono singole unità immobiliari: nel caso si decida comunque di allegare l’APE, esso non deve essere munito di marca da bollo).

Bisogna fare molta attenzione a non dimenticarsi di esplicitare nel contratto la sopra indicata dichiarazione: in caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000, ridotta a un importo da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, ridotta alla metà.

La Legge demanda all’Agenzia delle Entrate il compito di individuare, in sede di registrazione (che – lo ricordiamo – deve essere richiesta tassativamente entro e non oltre trenta giorni dalla data più remota fra quella di sottoscrizione del contratto di locazione e quella di decorrenza contrattuale, a pena, anche in questo caso, di sanzioni), le infrazioni rilevanti ai fini del procedimento sanzionatorio e di trasmetterle, in via telematica, alla regione o provincia autonoma competente per l’accertamento e la contestazione della violazione.

Ricordiamo anche che l’immobile locato deve possedere dati catastali corretti per dichiarare correttamente il reddito fondiario e non incorrere in sanzioni per inottemperanza alla normativa catastale.

 

Possibilità di optare per la “cedolare secca”, ma non per tutti

Da oltre 10 anni, in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario di tassazione del reddito fondiario ai fini IRPEF, il proprietario (o l’usufruttuario) che loca un’abitazione per finalità residenziale (anche unitamente a pertinenze, quali box/posti auto o cantine) può optare per il regime della “cedolare secca”.

Tale decisione compete al locatore e comporta notevoli semplificazioni e vantaggi di tassazione anche per il conduttore. L’aliquota ordinaria della “cedolare secca” è pari al 21 per cento, ma se la locazione è a canone concordato si riduce drasticamente (al momento è pari al 10 per cento).

La cedolare secca assorbe l’IRPEF e le relative addizionali comunali e regionali nonché le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, sia in sede di prima registrazione che di proroghe annuali, ed anche in caso di risoluzione del contratto di locazione.

L’esercizio di tale opzione non esime, però, dall’obbligo di effettuare la registrazione del contratto di locazione. Inoltre, nelle annualità successive alla prima non potrà essere applicato alcun aggiornamento ISTAT, circostanza da ponderare con una certa attenzione nell’attuale scenario inflattivo.

Devono essere, inoltre, effettuati versamenti annuali della cedolare secca in acconto e a saldo.

Occorre tenere presente, però, che una discutibile interpretazione dell’Agenzi delle Entrate preclude la possibilità di accedere all’opzione per la cedolare secca tutti i contratti nei quali almeno una delle due parti sia un soggetto non persona fisica.

 

Considerazioni finali

Anche la negoziazione, formalizzazione e gestione di un contratto di locazione sono, ormai da tempo e sempre più, divenute attività specialistiche, per le quali è sicuramente opportuno, se non addirittura necessario, avvalersi di operatori specializzati che possano condurre il locatore e il conduttore su binari sicuri, ottimizzando dal punto di vista sia civilistico che fiscale costi e benefici e mettendo al contempo le parti al riparo da rischi e da sanzioni, oltre che adempimenti vari.

 

Articolo di Stefano Baruzzi, Dottore commercialista e revisore legale, esperto di fiscalità immobiliare.
Responsabile Real Estate Contracts, Tax & Fiscal, Morning Capital Srl

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Dimore storiche: fascino e vantaggi di vivere in una residenza d’epoca

Data

23/Mar/2021

Categoria

Articoli

L’Italia possiede un eccellente patrimonio immobiliare di dimore storiche: ville, residenze, palazzi, castelli e borghi che preservano arte, architettura e storia appartenente agli anni passati e valorizzano il patrimonio culturale del nostro Paese.

Alcune dimore sono state trasformate in attività turistiche dove trascorre vacanze fuori dal tempo, altre sono state restaurate e adibite ad abitazioni private.

Cosa rende una casa una dimora storica?

Una dimora diventa storica quando assume un interesse culturale, storico e antropologico dal punto di vista della dimora umana (fonte Wikipedia).

La dimora storica è stata posseduta in passato da un personaggio o una famiglia di rilievo, è stata progettata e realizzata da un architetto di spicco oppure fa parte di un quartiere o zona storica. La dimora può entrare a far parte di un albo che ne riconosce la storicità o può diventare Patrimonio dell’UNESCO.

Il fascino di abitare in una residenza d’epoca

Abitare in una residenza d’epoca è un’esperienza unica che consente di stabilire una connessione con il passato grazie a tutti gli elementi lo caratterizzano: decorazioni scultoree, camini in pietra o marmo, balaustre, archi e soffitti decorati con stucchi e affreschi, ringhiere antiche e colonne in pietra e marmo.

Il fascino è anche quello di diventare parte della storia preservandone le ricchezze urbanistiche, storiche e artistiche che hanno resistito al tempo.

Il fascino di vivere in una dimora storica

I vantaggi di vivere in una dimora storica

Scegliere di vivere dimora storica offre vantaggi unici.

Si entra a far parte di una comunità di persone propense alla conservazione della storia. Si ha la possibilità di comprendere e godere dell’arte del passato e, inoltre, il restauro ed il mantenimento di una dimora storica è svolto con particolare cura e attenzione per poterne preservare la bellezza e l’autenticità.

Vivere in una dimora storica è un’esperienza affascinante che può avvicinare gli amanti dell’arte, dell’architettura e della storia alla loro comunità e al passato.

Scopri le nostre residenze d’epoca in vendita o locazione:

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Asset class residenziale: nuovo oggetto del desiderio per gli investitori

Data

9/Feb/2021

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Articoli

L’era post COVID-19 ha sancito un fattore di cambiamento nel Mercato dei capitali elevando a vera e propria “asset class” gli immobili a destinazione residenziale produttivi di reddito da locazioni. Approccio già consolidato nel resto d’Europa, sta rappresentando un cambiamento interessante per il settore degli investimenti.

Le premesse

Inquadriamo meglio il contesto in cui collocare le considerazioni sull’asset class residenziale facendo riferimento ai contenuti dell piattaforma di discussione “Italia 2021 – Competenze per riavviare il futuro” promossa da PWC Italia, con l’intento di condividere idee, sviluppare proposte e progettare azioni con i massimi esponenti del mondo delle istituzioni, della finanza e dell’impresa.

In particolare, il documento “La trasformazione del Real Estate a servizio del Paese”, a seguito di un’analisi dello scenario attuale, indica 10 priorità d’azione per il settore immobiliare nella fase post COVID-19.

Il dato di partenza rilevato da PWC è che Il settore immobiliare rappresenta il 20% del Pil del nostro paese e costituisce (ndr: si dovrebbe dire ‘continua a costituire’) la principale forma di investimento delle famiglie.

Asset class residenziale: il 27% degli investimenti immobiliari globali

Sempre secondo PWC, nell’ambito del settore Residenziale, le condizioni di mercato si deterioreranno nel breve mentre, sul lungo periodo, gli effetti congiunturali si manifesteranno in funzione dell’impatto della pandemia sul reddito delle famiglie.

Possiamo integrare i punti salienti di questa analisi con le informazioni del rapporto di Savills Global Living Report 2020: “Nei primi tre trimestri del 2020 gli investimenti immobiliari nel settore residenziale (che comprende il Multifamily, lo Student Housing e il Senior Living) hanno rappresentato il 27% degli investimenti immobiliari globali, rispetto al 16% di dieci anni fa.”[Savills.it]. Un trend in deciso rialzo.

Possibili scenari futuri

Secondo Savills la resilienza e i solidi fondamentali del settore rimangono validi anche nel difficile contesto macroeconomico attuale. Anche in uno scenario di grande incertezza globale, conseguente all’avvento del Covid-19, infatti, il settore residenziale si sta mostrando più resiliente rispetto ad altre asset class.

Nonostante gli effetti macroeconomici a breve termine della pandemia, il rapporto Savills prospetta una crescita a lungo termine dei volumi di capitale destinati ad essere investiti nell’asset class residenziale.

Dunque, il settore residenziale è diventato attraente in quanto, nella ricerca di diversificazione dell’allocazione dei capitali, gli investitori non identificano più tale obiettivo nel comporre il portafoglio secondo una distribuzione geografica e/o la segmentazione per tipologia di destinazione d’uso, ma nella ricerca di flussi di reddito stabili che il residenziale può garantire. Ulteriori approfondimenti nelle fonti a fondo articolo.

Anche l’analisi di Gabetti in collaborazione con Patrigest “Trend post-covid settore per settore” conferma che il settore residenziale ha dimostrato di essere il più resiliente tra le varie asset class del Real Estate. Una ulteriore conferma delle caratteristiche di interesse di questo comparto per gli investitori. Questi i nuovi trend individuati dal rapporto:

  • Casa polifunzionale, di dimensioni più ampie e con spazi modulabili;
  • Spazio per smart working, conseguente alla nuova impostazione organizzativa delle aziende sempre più ipotizzata come permanente e non temporanea;
  • Spazio esterno percepito di vitale importanza;
  • Servizi condominiali come box locker, palestra, sale polifunzionali;
  • Seconde case, grazie al ricorso allo smart working e alla maggiore propensione a trascorrere periodi di vacanza in una propria abitazione.

Residenziale, un asset class su cui investire

In un clima di incertezza generale le previsioni sono difficili: le variabili in gioco sono moltissime e i cambiamenti avvengono velocemente. Tuttavia, è un dato di fatto che, a seguito degli eventi che ci hanno portato a vivere intensamente gli spazi domestici, anche per lavorare e studiare, sono cambiate e stanno cambiando radicalmente le necessità abitative di gran parte delle persone.

Ne conseguono: un cambio repentino delle priorità per la scelta dell’abitazione e un desiderio di cambiamento nel breve termine. Secondo una survey di Scenari Immobiliari con casa.it presentata ad ottobre 2020, l’89% degli intervistati in tutta Italia, progetta un cambio di abitazione nei prossimi 2 anni. Tutti elementi che rendono l’asset class residenziale una delle più interessanti per il prossimo futuro.

In Italia siamo agli albori di quella che si deve intendere, innanzitutto, come una rivoluzione di tipo culturale, prima ancora che un’opportunità offerta da e per un nuovo business. Il mondo dei capitali si muove in fretta, le rivoluzioni culturali chiedono un tempo più dilatato. Sono, infatti, chiari i passi che dovremo percorrere e che implicheranno forti cambiamenti in adesione a quanto si sta profilando:

  • approccio mentale all’immobiliare come “bene rifugio” non solo come investimento patrimoniale diretto (ad uso personale), ma reddituale;
  • adeguamento di strumenti e tecnologie da parte dei gestori immobiliari;
  • apertura su larga scala e con approccio istituzionale del business dei servizi alla persona, in affiancamento a quelli più tradizionali riferiti agli immobili.

Fonti