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Asset class residenziale: nuovo oggetto del desiderio per gli investitori

Data

9/Feb/2021

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Articoli

L’era post COVID-19 ha sancito un fattore di cambiamento nel Mercato dei capitali elevando a vera e propria “asset class” gli immobili a destinazione residenziale produttivi di reddito da locazioni. Approccio già consolidato nel resto d’Europa, sta rappresentando un cambiamento interessante per il settore degli investimenti.

Le premesse

Inquadriamo meglio il contesto in cui collocare le considerazioni sull’asset class residenziale facendo riferimento ai contenuti dell piattaforma di discussione “Italia 2021 – Competenze per riavviare il futuro” promossa da PWC Italia, con l’intento di condividere idee, sviluppare proposte e progettare azioni con i massimi esponenti del mondo delle istituzioni, della finanza e dell’impresa.

In particolare, il documento “La trasformazione del Real Estate a servizio del Paese”, a seguito di un’analisi dello scenario attuale, indica 10 priorità d’azione per il settore immobiliare nella fase post COVID-19.

Il dato di partenza rilevato da PWC è che Il settore immobiliare rappresenta il 20% del Pil del nostro paese e costituisce (ndr: si dovrebbe dire ‘continua a costituire’) la principale forma di investimento delle famiglie.

Asset class residenziale: il 27% degli investimenti immobiliari globali

Sempre secondo PWC, nell’ambito del settore Residenziale, le condizioni di mercato si deterioreranno nel breve mentre, sul lungo periodo, gli effetti congiunturali si manifesteranno in funzione dell’impatto della pandemia sul reddito delle famiglie.

Possiamo integrare i punti salienti di questa analisi con le informazioni del rapporto di Savills Global Living Report 2020: “Nei primi tre trimestri del 2020 gli investimenti immobiliari nel settore residenziale (che comprende il Multifamily, lo Student Housing e il Senior Living) hanno rappresentato il 27% degli investimenti immobiliari globali, rispetto al 16% di dieci anni fa.”[Savills.it]. Un trend in deciso rialzo.

Possibili scenari futuri

Secondo Savills la resilienza e i solidi fondamentali del settore rimangono validi anche nel difficile contesto macroeconomico attuale. Anche in uno scenario di grande incertezza globale, conseguente all’avvento del Covid-19, infatti, il settore residenziale si sta mostrando più resiliente rispetto ad altre asset class.

Nonostante gli effetti macroeconomici a breve termine della pandemia, il rapporto Savills prospetta una crescita a lungo termine dei volumi di capitale destinati ad essere investiti nell’asset class residenziale.

Dunque, il settore residenziale è diventato attraente in quanto, nella ricerca di diversificazione dell’allocazione dei capitali, gli investitori non identificano più tale obiettivo nel comporre il portafoglio secondo una distribuzione geografica e/o la segmentazione per tipologia di destinazione d’uso, ma nella ricerca di flussi di reddito stabili che il residenziale può garantire. Ulteriori approfondimenti nelle fonti a fondo articolo.

Anche l’analisi di Gabetti in collaborazione con Patrigest “Trend post-covid settore per settore” conferma che il settore residenziale ha dimostrato di essere il più resiliente tra le varie asset class del Real Estate. Una ulteriore conferma delle caratteristiche di interesse di questo comparto per gli investitori. Questi i nuovi trend individuati dal rapporto:

  • Casa polifunzionale, di dimensioni più ampie e con spazi modulabili;
  • Spazio per smart working, conseguente alla nuova impostazione organizzativa delle aziende sempre più ipotizzata come permanente e non temporanea;
  • Spazio esterno percepito di vitale importanza;
  • Servizi condominiali come box locker, palestra, sale polifunzionali;
  • Seconde case, grazie al ricorso allo smart working e alla maggiore propensione a trascorrere periodi di vacanza in una propria abitazione.

Residenziale, un asset class su cui investire

In un clima di incertezza generale le previsioni sono difficili: le variabili in gioco sono moltissime e i cambiamenti avvengono velocemente. Tuttavia, è un dato di fatto che, a seguito degli eventi che ci hanno portato a vivere intensamente gli spazi domestici, anche per lavorare e studiare, sono cambiate e stanno cambiando radicalmente le necessità abitative di gran parte delle persone.

Ne conseguono: un cambio repentino delle priorità per la scelta dell’abitazione e un desiderio di cambiamento nel breve termine. Secondo una survey di Scenari Immobiliari con casa.it presentata ad ottobre 2020, l’89% degli intervistati in tutta Italia, progetta un cambio di abitazione nei prossimi 2 anni. Tutti elementi che rendono l’asset class residenziale una delle più interessanti per il prossimo futuro.

In Italia siamo agli albori di quella che si deve intendere, innanzitutto, come una rivoluzione di tipo culturale, prima ancora che un’opportunità offerta da e per un nuovo business. Il mondo dei capitali si muove in fretta, le rivoluzioni culturali chiedono un tempo più dilatato. Sono, infatti, chiari i passi che dovremo percorrere e che implicheranno forti cambiamenti in adesione a quanto si sta profilando:

  • approccio mentale all’immobiliare come “bene rifugio” non solo come investimento patrimoniale diretto (ad uso personale), ma reddituale;
  • adeguamento di strumenti e tecnologie da parte dei gestori immobiliari;
  • apertura su larga scala e con approccio istituzionale del business dei servizi alla persona, in affiancamento a quelli più tradizionali riferiti agli immobili.

Fonti

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Il box auto: un asset immobiliare ‘poliedrico’

Data

3/Feb/2021

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Articoli

Il box auto è uno degli asset immobiliari che può offrire più ragioni d’investimento:

  • minime attività di ordine manutentivo diretto;
  • assenza di impianti tecnici complessi;
  • un comodo spazio per la protezione dei mezzi di trasporto;
  • la rendita data dall’affitto;
  • il guadagno dato dalla plusvalenza nel processo di rivendita in funzione del Mercato di periodo;
  • spazio aggiuntivo all’abitare a basso costo per uso a magazzino o con diverse modalità – fino all’hobbistica – ove consentito.

Le grandi città, sempre più trafficate e con parcheggi quasi esclusivamente a pagamento, invitano alla scelta di avere un box auto a disposizione, beneficiando di ottimizzazioni fiscali se di pertinenza all’immobile principale.

Secondo gli ultimi dati dell’Agenzia delle Entrate, in Italia nel primo trimestre del 2020 sono stati compravenduti 67.210 box e posti auto. (Fonte: Il sole24 ore)

Qual è il prezzo medio di un box e le relative spese?

Il prezzo medio di un box si aggira tra i 20mila e i 60mila euro. Nelle zone centrali delle grandi metropoli come Milano e Roma si possono anche superare i 150mila euro.

Le spese per l’acquisto sono composte dalle seguenti voci:

  • Notaio per l’atto a rogito, tipicamente basate da una percentuale sul valore di acquisto;
  • imposta di registro che varia in funzione del fatto che il box sia connesso o meno all’abitazione principale;
  • imposta catastale e ipotecaria 100 euro se si acquista da privato, 400 euro se si acquista da impresa soggetta ad iva;
  • IVA: variabile dal 4% al 22% come meglio dettagliato nel prosieguo.

L’imposta di registro e l’IVA

L’imposta di registro varia se si acquista il box da un privato o da una società. Di seguito le diverse percentuali a seconda della situazione:

Se si acquista da privato:

  • L’imposta di registro è del 2% per pertinenza prima casa (solo per appartamenti acquistati dopo il 1982). L’imposta agevolata si applica anche se il box viene acquistato a posteriori ma lo si annette alla pertinenzialità dell’abitazione principale sprovvista di box e posto auto.
  • L’imposta di registro è del 9% se il box non è pertinenziale.

Se si acquista da società:

La prima classificazione di tipo generale è data dalla natura del venditore: se la società venditrice ha costruito l’immobile seguono certe regole, se la società ha il solo possesso dell’immobile da vendere ne seguono altre, il tutto come meglio specificato nel seguito.

  • Al box non edificato dalla società costruttrice si applica l’aliquota IVA del 22% oltre 4% imposta ipocatastale, a meno che non diventi pertinenziale all’appartamento. In questo caso, in assenza di un altro parcheggio già di natura pertinenziale, si ottiene l’agevolazione prima casa pari al 4%;
  • Ove l’acquisto del box sia eseguito con società costruttrice, in caso di box non pertinenziale si applica IVA costruttori del 10% più 4% imposta ipocatastale.

La rendita e i vantaggi dell’acquisto di un box

La rendita varia a seconda della città e della posizione. Secondo una ricerca svolta da Idealista nel primo trimestre del 2020 a Milano e Roma si può ottenere una rendita indicativa fino al 6%, Torino 5,6%, Genova 4,5%, Firenze 5,8.

Sotto il profilo economico-finanziario l’acquisto di un box offre quindi numerosi spunti positivi:

  • il rendimento è di gran lunga superiore al costo del debito calcolato sullo spread di periodo in applicazione dell’indice Euribor (nel momento in cui questo articolo viene redatto, a tasso negativo);
  • il costo di gestione della locazione di un box è irrisoria rispetto alla rendita offerta;
  • in via deduttiva da quanto indicato nei due punti che precedono, il rendimento netto, prima delle tasse, è di tutto rispetto.

La rivendita è più agevole rispetto ad altre tipologie immobiliari, spesso produttiva di un guadagno (plusvalenza) sul prezzo di acquisto.