Il box auto è uno degli asset immobiliari che può offrire più ragioni d’investimento:

• minime attività di ordine manutentivo diretto;
• assenza di impianti tecnici complessi;
• un comodo spazio per la protezione dei mezzi di trasporto;
• la rendita data dall’affitto;
• il guadagno dato dalla plusvalenza nel processo di rivendita in funzione del Mercato di periodo;
• spazio aggiuntivo all’abitare a basso costo per uso a magazzino o con diverse modalità – fino all’hobbistica – ove consentito.

Le grandi città, sempre più trafficate e con parcheggi quasi esclusivamente a pagamento, invitano alla scelta di avere un box auto a disposizione, beneficiando di ottimizzazioni fiscali se di pertinenza all’immobile principale.

Secondo gli ultimi dati dell’Agenzia delle Entrate, in Italia nel primo trimestre del 2020 sono stati compravenduti 67.210 box e posti auto. (Fonte: Il sole24 ore)

Qual è il prezzo medio di un box e le relative spese?

Il prezzo medio di un box si aggira tra i 20mila e i 60mila euro. Nelle zone centrali delle grandi metropoli come Milano e Roma si possono anche superare i 150mila euro.

Le spese per l’acquisto sono composte dalle seguenti voci:

• Notaio per l’atto a rogito, tipicamente basate da una percentuale sul valore di acquisto;
• imposta di registro che varia in funzione del fatto che il box sia connesso o meno all’abitazione principale;
• imposta catastale e ipotecaria 100 euro se si acquista da privato, 400 euro se si acquista da impresa soggetta ad iva;
• IVA: variabile dal 4% al 22% come meglio dettagliato nel prosieguo.

L’imposta di registro e l’IVA

L’imposta di registro varia se si acquista il box da un privato o da una società. Di seguito le diverse percentuali a seconda della situazione:

Se si acquista da privato:

• L’imposta di registro è del 2% per pertinenza prima casa (solo per appartamenti acquistati dopo il 1982). L’imposta agevolata si applica anche se il box viene acquistato a posteriori ma lo si annette alla pertinenzialità dell’abitazione principale sprovvista di box e posto auto.
• L’imposta di registro è del 9% se il box non è pertinenziale.

Se si acquista da società:

La prima classificazione di tipo generale è data dalla natura del venditore: se la società venditrice ha costruito l’immobile seguono certe regole, se la società ha il solo possesso dell’immobile da vendere ne seguono altre, il tutto come meglio specificato nel seguito.

• Al box non edificato dalla società costruttrice si applica l’aliquota IVA del 22% oltre 4% imposta ipocatastale, a meno che non diventi pertinenziale all’appartamento. In questo caso, in assenza di un altro parcheggio già di natura pertinenziale, si ottiene l’agevolazione prima casa pari al 4%;
• Ove l’acquisto del box sia eseguito con società costruttrice, in caso di box non pertinenziale si applica IVA costruttori del 10% più 4% imposta ipocatastale.

La rendita e i vantaggi dell’acquisto di un box

La rendita varia a seconda della città e della posizione. Secondo una ricerca svolta da Idealista nel primo trimestre del 2020 a Milano e Roma si può ottenere una rendita indicativa fino al 6%, Torino 5,6%, Genova 4,5%, Firenze 5,8.

Sotto il profilo economico-finanziario l’acquisto di un box offre quindi numerosi spunti positivi:

• il rendimento è di gran lunga superiore al costo del debito calcolato sullo spread di periodo in applicazione dell’indice Euribor (nel momento in cui questo articolo viene redatto, a tasso negativo);
• il costo di gestione della locazione di un box è irrisoria rispetto alla rendita offerta;
• in via deduttiva da quanto indicato nei due punti che precedono, il rendimento netto, prima delle tasse, è di tutto rispetto.

La rivendita è più agevole rispetto ad altre tipologie immobiliari, spesso produttiva di un guadagno (plusvalenza) sul prezzo di acquisto.

Nel 2023 ci sono importanti agevolazioni per l’acquisto sia del box auto che del posto auto. Di seguito gli approfondimenti sul sito dell’agenzia delle entrate:

Agevolazioni per l’acquisto e la costruzione di box e posti auto