Contratto di locazione residenziale: in questo nuovo contributo riteniamo utile trattare il tema del contratto di locazione per uso durevole di abitazione, che per sua natura, può interessare molti di noi – lato conduttore o lato locatore, per fini personali oppure lavorativi – e in relazione al quale è necessario tenere presenti alcuni aspetti di particolare importanza.

 

Locazioni residenziali a canone “libero” o “concordato”

I contratti di locazione per uso residenziale durevole sono regolamentati dalla Legge n. 431/1998 e nel redigerli occorre rispettare alcune prescrizioni che essa pone in via tassativa, in primis la durata, che può essere di quattro anni tacitamente rinnovabili alla prima scadenza per eguale durata oppure di tre anni rinnovabili alla prima scadenza di ulteriori due.

Un primo importante aspetto da valutare è dato proprio dalla combinazione fra durata e canone di locazione: la Legge 431/1998 prevede, infatti, la possibilità per le Parti (locatore e conduttore) di accordarsi su

• una durata di 4 anni più 4, dando in tal caso la possibilità di definire liberamente il canone di locazione

oppure su

• una durata di 3 anni più 2, in tal caso, però, prescrivendo che il canone di locazione deve essere non superiore a quanto definito localmente dalle organizzazioni sindacali rappresentative dei locatori e dei conduttori.

In sostanza, il trade off è tra una durata più lunga (di fatto, otto anni, salvo casi particolari) con un canone di locazione maggiore e liberamente determinabile fra le Parti ed una durata più breve (di fatto, 5 anni, salvo casi particolari) con un canone locativo di importo inferiore e vincolato dagli accordi locali dei sindacati.

Nel secondo caso, peraltro, occorre anche considerare la necessità di effettuare conteggi più articolati (proprio al fine di rispettare gli accordi sindacali assunti in sede locale fra le richiamate organizzazioni) ed il vantaggio di poter fruire di alcune agevolazioni fiscali che alleggeriscono il carico impositivo gravante sul canone di locazione.

Ricordiamo anche che, di fatto, la durata dei contratti “4+4” è di otto anni e quella dei contratti “3+2” assomma a cinque, stante la circostanza che, alla prima scadenza, la legge preclude la possibilità per il locatore di comunicare al conduttore una valida disdetta a meno che non ricorrano, effettivamente, le specifiche condizioni previste dall’art. 3 della Legge n. 431/1998.

 

Le agevolazioni fiscali per i contratti di locazione residenziale a canone concordato

Una prima agevolazione fiscale prevista dalla Legge n. 431/1998 a favore dei contratti di locazione abitativa stipulati a canone concordato nei Comuni soggetti a tensioni abitative riguarda la riduzione del reddito imponibile nella misura “ulteriore” del trenta per cento, posto che tale riduzione specifica si “aggiunge” a quella “di base (5 per cento del canone di locazione, salve percentuali maggiori riconosciute, rispettivamente, a Venezia centro e Isole circostanti e ai fabbricati di interesse storico/artistico, cui spettano riduzioni del 25 e del 35 per cento)  che il Testo Unico delle Imposte sui Redditi riconosce a tutti i canoni di locazione, a prescindere dalla tipologia di contratto adottata.

Una seconda importante agevolazione consiste nell’applicazione dell’imposta di registro, ove dovuta, su un importo pari al settanta per cento del canone di locazione, con una riduzione del trenta per cento rispetto a quello che sarebbe il normale imponibile.

Una ulteriore agevolazione fiscale in favore dei soli contratti di locazione a canone concordato riguarda l’IMU, imposta della quale viene riconosciuta la riduzione al 75 per cento dell’importo risultante applicando l’aliquota stabilita, anno per anno, dal singolo Comune.

 

Forma scritta, attestato di prestazione energetica e conformità catastale

I contratti di locazione devono essere formalizzati per iscritto, a pena di invalidità, e devono riportare una dichiarazione espressa con la quale “il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica” dell’immobile locatogli.

Non è obbligatorio allegare al contratto di locazione copia dell’attestato di prestazione energetica quando oggetto della locazione sono singole unità immobiliari: nel caso si decida comunque di allegare l’APE, esso non deve essere munito di marca da bollo).

Bisogna fare molta attenzione a non dimenticarsi di esplicitare nel contratto la sopra indicata dichiarazione: in caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000, ridotta a un importo da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, ridotta alla metà.

La Legge demanda all’Agenzia delle Entrate il compito di individuare, in sede di registrazione (che – lo ricordiamo – deve essere richiesta tassativamente entro e non oltre trenta giorni dalla data più remota fra quella di sottoscrizione del contratto di locazione e quella di decorrenza contrattuale, a pena, anche in questo caso, di sanzioni), le infrazioni rilevanti ai fini del procedimento sanzionatorio e di trasmetterle, in via telematica, alla regione o provincia autonoma competente per l’accertamento e la contestazione della violazione.

Ricordiamo anche che l’immobile locato deve possedere dati catastali corretti per dichiarare correttamente il reddito fondiario e non incorrere in sanzioni per inottemperanza alla normativa catastale.

 

Possibilità di optare per la “cedolare secca”, ma non per tutti

Da oltre 10 anni, in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario di tassazione del reddito fondiario ai fini IRPEF, il proprietario (o l’usufruttuario) che loca un’abitazione per finalità residenziale (anche unitamente a pertinenze, quali box/posti auto o cantine) può optare per il regime della “cedolare secca”.

Tale decisione compete al locatore e comporta notevoli semplificazioni e vantaggi di tassazione anche per il conduttore. L’aliquota ordinaria della “cedolare secca” è pari al 21 per cento, ma se la locazione è a canone concordato si riduce drasticamente (al momento è pari al 10 per cento).

La cedolare secca assorbe l’IRPEF e le relative addizionali comunali e regionali nonché le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, sia in sede di prima registrazione che di proroghe annuali, ed anche in caso di risoluzione del contratto di locazione.

L’esercizio di tale opzione non esime, però, dall’obbligo di effettuare la registrazione del contratto di locazione. Inoltre, nelle annualità successive alla prima non potrà essere applicato alcun aggiornamento ISTAT, circostanza da ponderare con una certa attenzione nell’attuale scenario inflattivo.

Devono essere, inoltre, effettuati versamenti annuali della cedolare secca in acconto e a saldo.

Occorre tenere presente, però, che una discutibile interpretazione dell’Agenzi delle Entrate preclude la possibilità di accedere all’opzione per la cedolare secca tutti i contratti nei quali almeno una delle due parti sia un soggetto non persona fisica.

 

Considerazioni finali

Anche la negoziazione, formalizzazione e gestione di un contratto di locazione sono, ormai da tempo e sempre più, divenute attività specialistiche, per le quali è sicuramente opportuno, se non addirittura necessario, avvalersi di operatori specializzati che possano condurre il locatore e il conduttore su binari sicuri, ottimizzando dal punto di vista sia civilistico che fiscale costi e benefici e mettendo al contempo le parti al riparo da rischi e da sanzioni, oltre che adempimenti vari.

 

Articolo di Stefano Baruzzi, Dottore commercialista e revisore legale, esperto di fiscalità immobiliare.
Responsabile Real Estate Contracts, Tax & Fiscal, Morning Capital Srl